Vermögen wird in vielen Familien vorzeitig übertragen. Doch bei vermieteten Immobilien wollen sich Besitzer oft nicht völlig von ihrem Eigentum trennen. „In solchen Fällen bieten Gestaltungen mit Nießbrauch vielfältige Möglichkeiten“, erklärt Erich Nöll vom Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine. Hier werden das Eigentums- und das Nutzungsrecht getrennt.

„Dabei kommt es auf korrekte Vereinbarungen an“, erklärt Nöll. „Im ungünstigsten Fall erzielt der eine Beteiligte steuerpflichtige Mieteinnahmen, während der andere die Kosten trägt, die er aber nicht steuerlich geltend machen kann, weil er über keine steuerpflichtigen Einnahmen verfügt.“ Daneben müssen die Vereinbarungen auch tatsächlich durchgeführt werden, wie sie vereinbart wurden. Wichtig zu beachten: Eine entsprechende Vereinbarung erfordert eine notarielle Beurkundung, um zivilrechtlich wirksam zu sein. Bei Nießbrauch sind verschiedene Varianten möglich. Ein Überblick:

Zuwendungsnießbrauch:Bleibt zum Beispiel ein Vater weiterhin Eigentümer der Vermietungsimmobilie, kann er das Nutzungsrecht auf die Kinder übertragen. Bei diesem sogenannten Zuwendungsnießbrauch können diese also über die Erträge verfügen. Bei dieser Form ist es laut Nöll sinnvoller, das Nutzungsrecht nicht zu verschenken, sondern gegen ein Entgelt zu übertragen. „Ansonsten geht die Abschreibung der Immobilie verloren, die oft einen erheblichen Kostenblock darstellt.“ Der Grund: Der Eigentümer erzielt keine steuerpflichtigen Einnahmen mehr.

Vorbehaltsnießbrauch: Denkbar ist auch der Fall, dass der Vater das Eigentumsrecht an der Immobilie an die Kinder überträgt, sich aber das Nutzungsrecht etwa an den Mieten zurückbehält. In diesem Fall ist von einem sogenannten Vorbehaltsnießbrauch die Rede. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie an die nachfolgende Generation verkauft oder verschenkt wird. Hier ist die Abschreibung weiterhin beim Nießbrauchnehmer steuerwirksam.