Was ist meine Immobilie wert?
In einigen Ballungsräumen haben die Immobilienpreise schwindelerregende Regionen erreicht. Was können Eigentümer beim Verkauf preislich erwarten?
Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es immer, zumindest nach Meinung des Immobilienverbands IVD: Sei es ein altersbedingter Verkauf, ein Umzug, eine Erbschaft oder „Realisierung von Wertsteigerungen auf Grund des boomenden Immobilienmarktes“. Nach den Beobachtungen von Axel Niedenführ, dem Sprecher der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Hannover, ist die Entscheidung für oder gegen einen Immobilienerwerb „vor allem eine Frage der Lebenssituation.“ Auf diese Weise werden die eigenen vier Wände immer mehr zur „Lebensabschnittsimmobilie“, weil die neue Lebenssituation oft gleichzeitig eine Anpassung der Wohnsituation zur Folge hat.
Einige Eigentümer möchten schlichtweg nur gerne wissen, welchen Wert ihr Eigentum mittlerweile erreicht hat. Häufig kommt es dabei vor, dass Haus- und Wohnungsbesitzer den Wert ihres Objekts zu hoch einschätzen. Es gibt jedoch günstige Möglichkeiten, zumindest an eine Schätzung des Wertes zu gelangen. Auf Internetportal wie immonet.de oder immobilienscout24.de können Interessierte für etwa 30 Euro eine automatisierte Bewertung durchführen. Die Portale erfassen zwar die Wohnlage, das Baujahr und die Ausstattung, Besonderheiten, die den Preis ebenfalls beeinflussen können, bleiben aber außen vor. Das könnte in einem Fall der eigenwillige Grundriss des Gebäudes sein, in einem anderen Fall ein unverbaubarer Ausblick. Ebenso wenig Eingang in die Bewertung findet ein hoher Sanierungsaufwand.
Eine umfangreichere Immobilienbewertung ist schon sehr viel kostspieliger. Die Honorare für Sachverständige sind zwar verhandelbar, dennoch sind nach Angaben von Stiftung Warentest mit Kosten von 1000 bis 2000 Euro zu rechnen. Falls Gutachter nach geleisteter Arbeitszeit oder Besichtigungstermin bezahlt werden, können Stundensätze von 200 Euro und mehr fällig werden. Die Bewertung von Grundstücken und Immobilien setzt betriebswirtschaftliche, juristische und bautechnische Sachkenntnisse voraus. Nur so kann der Verkehrswert ermittelt werden. Diese Wertfeststellung richtet sich nach der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese bietet eine eindeutige Rechtsgrundlage für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken.
Für die Ermittlung nennt der Gesetzgeber drei Verfahren. Beim Sachwertverfahren ermitteln die Experten zum einen, wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und zum anderen, wie viel ein Neubau kosten würde. Jenes Verfahren findet in erster Linie bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung.
Wohingegen bei Eigentumswohnungen zumeist der Vergleichswert herangezogen wird. Dabei wird beobachtet, zu welchem Preis ähnliche Objekte den Besitzer gewechselt haben. Gutachterausschüsse verfügen über das nötige Zahlenmaterial zu Transaktionen in einer bestimmten Region. Hierbei werden Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Allerdings bedarf es einer ausreichend großen Anzahl vergleichbarer Objekte. Je spezifischer ein Objekt ist, desto weniger eignet sich das Vergleichswertverfahren.
Die dritte Variante ist schließlich das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert eines Gebäudes auf Basis des Ertrags bestimmt wird. Dieses Modell kommt dann zum Tragen, wenn die Erzielung von Ertrag das entscheidende Kriterium für das Immobilienengagement ist. In der Praxis betrifft das in erster Linie Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, gewerbliche Objekte, aber auch Hotels, Freizeitimmobilien und Krankenhäuser.
