Das ist zu beachten Fertighausbau gut vorbereiten
Bonn (dpa/tmn) — Die Wände werden aufgestellt, das Dach draufgesetzt — fertig ist das Haus. Das ist die Philosophie eines Fertighauses. Künftige Bewohner müssen aber mehr Zeit einplanen bis zum tatsächlichen Einzug.
Auch die Finanzierung muss deshalb gut durchdacht sein.
Ein Fertighaus wird innerhalb weniger Tage aufgestellt. Die Firmen produzieren die Einzelteile vor, setzen Decken und Wände im Wesentlichen vor Ort zusammen. Für Käufer gibt es drei Varianten: ein Bausatzhaus, bei dem die Besitzer die Fertigteile erhalten und sie selbst zusammenbauen, ein Ausbauhaus, bei dem die Besitzer für den Innenausbau zuständig sind, und ein sogenanntes schlüsselfertiges Haus, das - je nach Vertrag - bezugsfertig sein kann.
Für die Finanzierung sollten die Käufer genau überlegen, welche Kosten auf sie zukommen. Da ist als Erstes das Grundstück. „Man geht davon aus, dass die Kunden das Grundstück bereits haben“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbands Wohnen im Eigentum in Bonn. Zu den reinen Kaufkosten für das Grundstück komme noch die Grunderwerbssteuer, ergänzt Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. Je nach Bundesland kann sie mehrere Prozent des Preises betragen. Daneben können Makler- und Notargebühren anfallen. „Zusammengenommen ergeben sich daraus meist Kosten in Höhe von zehn Prozent des Grundstückspreises“, sagt Hentschel.
Zum möglichen Kauf der Fläche kommen dann noch Kosten für die Erschließung. „Die bodenvorbereitenden Arbeiten übernimmt in der Regel der Käufer“, sagt Heinrich. Die künftigen Hausbesitzer sollten also prüfen, ob sie ein Bodengutachten erstellen lassen müssen und daran denken, dass sie die Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser sowie Telefon vom Haus bis zur Grundstücksgrenze selbst legen lassen müssen. Auch für den möglichen Bau eines Kellers und das Gießen der Bodenplatte sowie die Beseitigung des Erdaushubs müssen sie zusätzliche Kosten einplanen. „Je nach Ausbaustufe des Hauses kommen dann noch Kosten für den Aufbau und eventuell den Innenausbau des Hauses hinzu“, sagt Heinrich.
Den Innenausbau könnten die Besitzer natürlich in Eigenregie leisten und dadurch Kosten sparen, meint Hentschel. „Aber dafür braucht man kompetente Helfer, die man eventuell auch bezahlen muss.“ Außerdem sollten Käufer bedenken, dass der Ausbau mehrere Monate dauern kann, weshalb sie eventuell länger in ihrer alten Wohnung bleiben und dafür Miete zahlen müssten.
Wie beim Immobilienkauf generell empfiehlt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest Betroffenen, genug Eigenkapital anzusparen, um die Kaufnebenkosten und zusätzlich 10 bis 20 Prozent der weiteren Kosten bezahlen zu können. Hentschel schätzt, dass Käufer 40 bis 45 Prozent ihres Einkommens für die Finanzierung einer Immobilie einplanen müssen. „Da sind aber auch die laufenden Kosten für den Unterhalt drin wie Gebühren für Strom oder Müll.“
Bei der Finanzierung sollten Käufer eine Mindesttilgung von zwei bis drei Prozent und möglichst eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahre vereinbaren, rät Sahr. Die lange Zinsbindung schaffe Sicherheit, auch wenn die Zinsen geringfügig höher seien als auf kürzere Verträge. Man wisse schließlich nicht, wann die Zinsen wieder steigen, erklärt Sahr. Ausnahme: „Wer sich dauerhaft eine Tilgung von beispielsweise fünf Prozent leisten kann, kann auch eine Zinsbindung von zehn Jahren wählen.“ Denn bei einer so hohen Tilgungsrate verringere sich die Schuldenlast schneller. Die Summe, die nach Ablauf der Zinsbindung noch zu tilgen ist, sei dadurch geringer, sagt Sahr.
Sinnvoll sei es außerdem, ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren. Dadurch könnten Kreditnehmer einmal jährlich etwa fünf Prozent zusätzlich tilgen — ein Service, den inzwischen viele Banken anbieten. Wenn möglich sollten Hauskäufer sich das Recht einräumen lassen, den Tilgungssatz verändern zu können. „Das lohnt sich beispielsweise für junge Ehepaare, die zunächst viel tilgen können, aber nach der Geburt eines Kindes zunächst weniger Einkommen haben“, sagt Sahr.
