Wohnung zu verkaufen - Wann Mieter ein Vorkaufsrecht haben
Bonn (dpa/tmn) - Fälle wie diese gibt es immer wieder: Seit sechseinhalb Jahren lebt das Ehepaar mit seinen beiden Kindern in der großzügig geschnittenen Mietwohnung. Dann der Schreck: Der Vermieter will diese in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen.
Müssen die Mieter ausziehen? Oder können sie die Wohnung kaufen? Hier die Antworten:
Haben Mieter in solchen Fällen immer ein Vorkaufsrecht?
Nicht grundsätzlich. „Und zwar nur dann, wenn während der Dauer des Mietverhältnisses die Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden soll“, erläutert Detlef Erm, Justiziar beim Verband Wohneigentum in Bonn. Dabei gibt es eine Ausnahme. „Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn die Wohnung an ein Familienmitglied oder ein Mitglied des Haushalts des Vermieters verkauft werden soll“, ergänzt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin.
Ansonsten gilt: Zieht ein Mieter in eine bereits bestehende Eigentumswohnung ein und unterzeichnet dafür einen neuen Mietvertrag, hat er kein Vorkaufsrecht im Fall einer Veräußerung - er weiß ja von vornherein, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Es gibt aber auch Fälle, bei denen Eigentümer Mietern ein Vorkaufsrecht vertraglich zusichern. Darauf verweist Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund in Berlin.
Welche Voraussetzungen müssen für ein Vorkaufsrecht erfüllt sein?
Zwischen dem Vermieter - also dem Eigentümer der Wohnung - und einem Dritten muss ein Kaufvertrag bestehen. „Nur in diesen bereits ausgehandelten Vertrag kann der Mieter eintreten“, erläutert Erm. Dabei muss der Mieter die zwischen dem Verkäufer und dem Dritten ausgehandelten Konditionen akzeptieren. Das Vorkaufsrecht des Mieters ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, und zwar in Paragraph 577 BGB. Darin heißt es unter anderem, dass der Mieter dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung schicken muss, falls er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.
Welche Fristen müssen eingehalten werden?
Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter unverzüglich den Inhalt des Vertrages mit Dritten mitzuteilen. Außerdem hat der Eigentümer den Mieter auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen. „Der Mieter muss sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er in den Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten eintritt, ob er damit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht oder nicht“, sagt Ropertz. Die Zweimonats-Frist kann durch Vereinbarung verlängert werden.
Was passiert, wenn der Eigentümer den Mieter übergeht?
Hier gibt es zwei Optionen, sollte der Vermieter die Wohnung verkaufen, ohne den Mieter zu informieren. „Erfährt er von dem Kauf, bevor der Vermieter die Wohnung an den Erwerber übergeben hat und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist, kann er immer noch sein Vorkaufsrecht ausüben“, erklärt Happ. Wenn der Mieter erst zu einem späteren Zeitpunkt von dem Verkauf erfährt, kann er Schadenersatz geltend machen, wie Erm betont. Hierzu gibt es auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 51/14).
