Im konkreten Fall hatte die Klägerin für 260 000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte die Käuferin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war.

In einem ersten Prozess erstritt sie rund 135 000 Euro Schadenersatz, in einem zweiten forderte sie weitere 500 000 Euro für die Sanierung. Vor den Berliner Gerichten hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob nun das Urteil des Kammergerichts Berlin auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück.

Eine Sanierung sei in der Regel unverhältnismäßig teuer, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung - oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der - in der Regel von einem Sachverständigen festgestellte - Verkehrswert.

Im Kreuzberger Fall schätzte ein Gutachter den Wert des Hauses ohne Schwammbefall auf mindestens 600 000 Euro, mit Schwamm auf 507 000 Euro. Sollte es dabei bleiben, müsste die Verkäuferin also nur knapp 100 000 Euro zahlen. Hierüber muss das Kammergericht nun neu verhandeln.

Bei der genauen Beurteilung komme es auf die Umstände des Einzelfalls an, betonte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. „Es gibt keine feste Grenze, ab wann der Schadensersatz unverhältnismäßig hoch ist.“

Das sogenannte Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das heißt: Wenn die Kosten der Sanierung zu Beginn noch verhältnismäßig erscheinen und sich erst im Laufe der Arbeiten herausstellt, dass die Sache viel teurer wird, muss er trotzdem zahlen.

Der Käufer ist bei der Sanierung allerdings zur Wirtschaftlichkeit verpflichtet: Wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten nicht fortführen würde, muss der Verkäufer nicht zahlen.

„Das Urteil ist fair, weil es den Interessen der Vertragsparteien in angemessener Weise Rechnung trägt“, kommentierte der Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund, Kai Warnecke. „Es ist nun aber mehr denn je jedem Haus- und Grundstückskäufer dringend zu raten, das Objekt vor dem Kauf neutral begutachten zu lassen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.“

Das Urteil lässt sich direkt nur auf den Kauf von Grundstücken und Häusern anwenden. „Inwieweit sich das Urteil auf andere Rechtsgebiete übertragen lässt, bleibt abzuwarten“, sagte BGH-Anwalt Thomas Winter. „Beim Verbrauchsgüterkauf beispielsweise spielen auch Bestimmungen des europäischen Rechts eine Rolle.“

Beim Kauf gebrauchter Immobilien werden regelmäßig im Vertrag Haftungsbeschränkungen vereinbart. „Nur bei vorsätzlich verschwiegenen Mängeln gelten die vertraglichen Regeln nicht“, sagte die Baurechtsexpertin Tanja Nein von der Nürnberger Kanzlei Rödl & Partner. Weiß der Verkäufer, dass das Haus vom Schwamm befallen ist, müsse er das ungefragt aufdecken.