Heizung in der Mietwohnung 22 Grad sollten es schon sein
DÜSSELDORF. · Die kühlen Tage sind da. In Deutschland läuft die „Heizperiode“ für die Mieter. Eine gesetzliche Regelung, wann diese beginnt und wann sie endet, gibt es nicht. Sie steht im Mietvertrag. Fehlt dort eine Vereinbarung dazu, so erkennen Gerichte allgemein die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode an.
Aber was ist, wenn die Heizung nicht läuft?
Während der Heizperiode muss der Vermieter für eine ausreichende Temperatur in der Wohnung sorgen. Schafft er das nicht, so können Mieter die Miete mindern. Eine Mietwohnung muss jederzeit gebrauchstauglich sein. Dazu zählt auch eine angemessene Temperatur in den jeweiligen Räumen.
Das bedeutet, dass der Vermieter auch bei einem Kälteeinbruch außerhalb der Heizperiode für eine funktionierende Heizung sorgen muss. Bleibt die Wohnung in einer solchen Phase kalt, so sind auch dann die Voraussetzungen für eine Mietminderung erfüllt. Es kommt darauf an, welche Temperaturen tatsächlich herrschen und wie lange die Kälte anhält. Das Landgericht Kassel hat entschieden, dass der Vermieter handeln muss, wenn die Zimmertemperatur voraussichtlich länger als ein bis zwei Tage unter 18 Grad liegt. Bei weniger als 16 Grad muss der Eigentümer die Heizanlage sogar umgehend in Betrieb nehmen. (AZ: 1 S 201/63). Andere Gerichte orientieren sich an der Außentemperatur: Wenn diese mindestens drei Tage lang unter zwölf Grad liegt, muss der Vermieter heizen. Das haben das Amtsgericht Uelzen (AZ: 4 a C 272/86) sowie das Landgericht Berlin (AZ: 63 S 372/07) entschieden.
Mindesttemperatur
Auch für eine Mindesttemperatur in einer Mietwohnung gibt es keine allgemeingültige Vorgabe. Hier hilft ein Blick in die Rechtsprechung, um sich ein Bild zu machen. So hat das Landgericht Heidelberg entschieden, dass eine mietvertraglich zugesicherte Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius nicht ausreichend sei. Üblicherweise wird eine angemessene Mindesttemperatur in dem Bereich zwischen 20 und 22 Grad angenommen. Das hat die Rechtsprechung so entwickelt. Außerdem ist zu beachten, dass nicht jedes Zimmer gleich beheizt werden muss. Für ein Badezimmer gelten in der Regel 22 Grad als Untergrenze – manche Richter setzen 23 Grad als Minimum an. Interessant in diesem Zusammenhang ist eine Entscheidung des Landgerichts Berlin. Dort beklagte ein Mieter quasi den umgekehrten Fall. Denn trotz ausgeschalteter Heizung herrschten in seiner Wohnung im Winter stets 22 Grad – auch im Schlafzimmer. Das war inakzeptabel. Der Vermieter musste für Abhilfe schaffen. Sein Hinweis, der Mieter solle häufiger die Fenster öffnen, reichte nicht als „Maßnahme“. (AZ: 67 S 357/15)
Nachts müssen Mieter niedrigere Temperaturen akzeptieren – zwischen 24 Uhr und 6 Uhr sind 17 bis 18 Grad ausreichend. Das hat zum Beispiel das Amtsgericht Köln entschieden.
(AZ: 205 C 36/16)
Kalte Heizung
Wird es in der Wohnung nicht warm genug, so müssen sich Mieter zunächst an den Vermieter wenden. Da eine ungenügende Heizleistung als Mangel zu werten ist, ist es ratsam, den Vermieter unverzüglich schriftlich zur Mängelbeseitigung aufzufordern und dazu eine angemessene Frist zu setzen. Im Winter reichen dazu wenige Werktage. Behebt der Vermieter den Mangel dann trotzdem nicht, so können Mieter ihre Miete ab dem ersten Tag rückwirkend mindern. Bei der Höhe der Minderung gilt: Je mehr der „vertragsgemäße Gebrauch“ der Mietwohnung eingeschränkt ist, desto weniger muss der Mieter zahlen. Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht dazu folgende Anhaltspunkte für eine prozentuale Mietminderung (die von Gerichten ermittelt wurden) und weist darauf hin, dass diese für jeden Einzelfall neu festgesetzt werden muss:
- 0 Prozent bei einem Ausfall der Heizung in den warmen Sommertagen
- 5 Prozent bei einer Zimmertemperatur von 18 bis 19 Grad Celsius
- 20 Prozent bei einer Zimmertemperatur von 16 bis 18 Grad Celsius
- 30 Prozent bei einer Raumtemperatur von 16 bis 18 Grad Celsius im Winter
- 50 Prozent bei Heizungsausfall im Winter ohne nähere Angabe über die durchschnittliche Zimmertemperatur
- 75 Prozent bei fehlender Beheizbarkeit der Wohnung während der Heizperiode
- 100 Prozent bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode
Es empfiehlt sich, vor einer Mietkürzung Rücksprache mit einem Anwalt für Mietrecht zu halten. Denn wenn die Mietminderung zu hoch ausfällt oder grundlos ist, hat der Vermieter eventuell die Möglichkeit, den Mietervertrag zu kündigen. Die Gerichte prüfen, ob ein Recht auf Mietminderung besteht – und legt die Höhe der Mietminderung im Einzelfall fest.
Ist sogar die Gesundheit gefährdet, weil die Heizung im Winter über einen längeren Zeitraum nicht funktioniert, und beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Aufforderung nicht, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Umständen fristlos beenden. Die Beweispflicht liegt in diesem Fall allerdings bei ihm, so die Rechtssprechung.
