Immobilienkrise in Düsseldorf Warum bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird
Düsseldorf · Die Zahl der Sozialwohnungen sinkt, der Bau von Wohnungen ist immer schwerer wirtschaftlich umsetzbar.
Bezahlbarer Wohnraum wird immer mehr zur Mangelware. Während die Stadt wächst, kommen zu wenig neue Wohnungen hinzu. Gründe sind gestiegene Zinsen und Baukosten, die sogar zu Insolvenzen von Entwicklern führen. Besonders schwer wird es da, moderate Mieten zu ermöglichen. Wie Genossenschaften auf Nachfrage mitteilen, gehen sie derzeit zumeist keine neuen Projekte mehr an. Begleitet wird das von alarmierenden Nachrichten zu öffentlich geförderten Wohnungen. Laut Deutschem Gewerkschaftsbund ist die Zahl von 2002 bis 2021 in Düsseldorf von 36 922 auf 15 585 gesunken. Ohne Berücksichtigung des Neubaus würden es 2030 nur noch 6670 Sozialwohnungen sein.
Und der Neubau schwächelt. Das Handlungskonzept Wohnen hat keinen besonders großen Effekt. Laut Stadt sind in zehn Jahren rund 2060 öffentlich geförderte und rund 1900 preisgedämpft Wohnungen vereinbart worden, die nach und nach realisiert werden. Förderzusagen gebe es für 1800 Wohneinheiten, von denen sich 762 in der Bauphase befinden sollen.
Die Stadt will mit ihrer „Wohnungsbauoffensive“ stärker Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Unternehmen ins Boot holen, bei Entwicklungen auf eigenen, gegebenenfalls auch auf privaten Grundstücken, wenn etwa andere Entwickler Quotenvorgaben nicht erfüllen können oder wollen. Doch die Genossenschaften haben es selbst schwer. Schon beim Blick auf ihre und die bei der Rheinwohnungsbau und der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft laufenden Bauarbeiten oder geplanten Baustarts kommt keine fünfstellige Zahl von zusätzlichen Wohnungen zusammen. Die Perspektive darüber hinaus ist noch besorgniserregender.
Jürgen Raczek von der Beamten-Wohnungs-Baugenossenschaft etwa sagt, dass man sich in den kommenden Jahrzehnten auf die energetische Bestandssanierung und Umstellungen von Heizungsanlagen konzentrieren werde. Das sei angesichts immer noch fehlender staatlicher Gesetze sowie Förderkulissen, steigenden Baukosten und Fachkräftemangel schwer genug. „So stehen größere Neubauprojekte hinten an.“
Auch Udo Bartsch, Vorstand vom Eisenbahner-Bauverein, sagt: „Leider sind wir von erheblichen Kostensteigerungen betroffen, die dazu führen, dass wir zunächst keine Neubaumaßnahme durchführen werden.“ In Pempelfort werde lediglich der Bestand durch einen Neubau ersetzt.
Wogedo pflegt momentan nur den Bestand, Bauland ist Mangelware
Auch die Wogedo berichtet nur von einem laufenden Projekt, bei dem an der Hagener/Lüdenscheider Straße nach Abriss von 150 Wohnungen 189 entstehen, öffentlich gefördert und frei finanziert für 10,90 Euro pro Quadratmeter. Laut Sprecher Lars Gerling sei die Hauptaufgabe, den Bestand zu pflegen. „Neue Projekte sind ganz, ganz schwierig. Man müsste 17 Euro pro Quadratmeter Miete von unseren Mitgliedern nehmen, das funktioniert nicht.“ Zudem brauche man „frisches Bauland“, hier sei man in Gesprächen mit der Stadt. „Aber von der Idee bis zur Umsetzung vergehen Jahre.“
Bei der Bau- und Spargenossenschaft (Dübs) sind immerhin zwei Bauanträge für 45 neue Wohnungen gestellt worden, die 17 Reihenhäuser ersetzen. Vorstandssprecher Niels Klein kritisiert die Bundesregierung für einen „Schlingerkurs hinsichtlich Förderbedingungen und klimaschutzorientierter Auflagen“. Bei gestiegenen Zinsen und Baukosten heiße das: „Mehr bauen, bezahlbar bauen, klimagerecht bauen, und das innerhalb sich immer wieder verändernder Rahmenbedingungen – das ist die Quadratur des Kreises.“
Am aktivsten ist die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG). Im „Verweyenviertel“ in Kaiserswerth entstehen derzeit 60 Wohnungen, im „Jakobusquartier“ in Gerresheim 109. Baugenehmigungen gibt es laut Vorstandssprecher Heiko Leonhard für 139 Einheiten an der Lacombletstraße in Düsseltal sowie 66 an der Südallee in Urdenbach. Für 2024 und 2025 sind bei drei weiteren Projekten sowie dem Verweyenviertel Baustarts für rund 400 Wohnungen geplant. Rund 200 Wohnungen fallen dort allerdings weg. Beim Blick weiter nach vorn sagt Leonhard: „Natürlich werden die deutlich schlechteren Rahmenbedingungen dazu führen, dass wir über unser enormes Bauprogramm hinaus keine neuen nennenswerte Projekte beginnen werden.“
Immerhin 130 Wohnungen sind bei der Städtischen Wohnungsgesellschaft im Bau, für rund 160 ist der Start spätestens im nächsten Jahr geplant. Geschäftsführer Klaus Feldhaus weist trotz angespannter Lage darauf hin: „Bisher ist es uns stets gelungen, die Projekte erfolgreich so aufzustellen, dass sie realisiert werden können.“ Die wirtschaftliche Gesamtaufstellung der SWD und die gute Kooperation mit der Stadt helfe dabei.
Zurückhaltung auch bei der Rheinwohnungsbau als gemeinwohlorientierter Entwickler und Bestandshalter. Nach dem Grundstückskauf am Benrather Schwimmbad sollen noch 100 Wohnungen entstehen sowie 20 in Flehe. Ansonsten forciere man laut Geschäftsführer Thomas Hummelsbeck die Suche nach neuen Grundstücken nicht. „Insgesamt sind das schlechte Nachrichten für bezahlbaren Wohnraum.“
