Immobilien werden immer teurer. Das hat Auswirkungen auf die Vermögensnachfolge Erbschaft langfristig planen
DÜSSELDORF · Das Immobilienportal Immowelt hat Ende Januar eine Untersuchung zu Angebotspreisen von Eigentumswohnungen in 81 deutschen Großstädten herausgegeben. Das Ergebnis: In 75 von 81 Städten sind die Kaufpreise innerhalb des vergangenen Jahres gestiegen, teilweise um mehr als 30 Prozent.
Das geht natürlich auch an den Städten in Nordrhein-Westfalen nicht vorbei. In Düsseldorf sind die Preise zuletzt um acht Prozent gestiegen, in Essen um 13 Prozent, in Köln um sieben Prozent und in Mönchengladbach um 19 Prozent. „Im Gegensatz zu anderen Geldanlagen hat sich in der Corona-Pandemie gezeigt, dass der Immobilienmarkt krisenfest ist und die Preise nicht sinken. Im Gegenteil: Selbst im vergangenen Jahr beobachten wir teils kräftige Preisanstiege“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von Immowelt.
„Diese Steigerungen führen natürlich auch dazu, dass die privaten Vermögenswerte steigen. Das hat Auswirkungen auf die Vermögensnachfolge. Schließlich werden die steuerlichen Freibeträge bei Erbschaften und Schenkungen durch die stark steigenden Preise bei Immobilien schnell überschritten. Gerade im Erbfall können dann erhebliche Steuerzahlungen die Folge sein, weil die tatsächlichen Verkehrswerte nicht bekannt waren“, sagt der Düsseldorfer Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Helmut König (Beiten Burkhardt).
Er rechnet beispielhaft vor: „Ist ein Mehrfamilienhaus im Erbfall 1,2 Millionen Euro wert und soll ein Kind es allein erben, verbleiben abzüglich des Freibetrags in Höhe von 400 000 Euro immer noch zu versteuernde 800 000 Euro. Darauf werden 19 Prozent Erbschaftsteuer fällig, also 152 000 Euro. Das Geld muss dann zügig gezahlt werden. Die Folge ist häufig der Notverkauf der Immobilie, weil die liquiden Mittel nicht ausreichen, um die Steuerforderungen zu erfüllen. Gerade im Erbfall ist das eine Sorge, die in der Regel niemand braucht.“ Helmut König rät daher zu einer langfristig orientierten Übertragungsstrategie, um alle zehn Jahre die steuerlichen Freibeträge ausnutzen zu können. So könne auch ein größeres Immobilienportfolio über die Jahrzehnte hinweg übertragen werden.
Beim sogenannten Familienheim sieht die Situation anders aus. Kinder können bis zu einem gewissen Umfang eine Immobilie steuerfrei erben, in der zuvor ihre Eltern gewohnt haben. Voraussetzung dafür ist, dass die Kinder dort innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst einziehen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. „Die Befreiung von der Erbschaftsteuer gilt dann, wenn der Erbe unverzüglich die Immobilie zu Wohnzwecken selbst nutzt beziehungsweise unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken bestimmt. Allein eine längere Umbauphase kann aber dazu führen, dass die Steuervergünstigung versagt wird“, sagt Prof. Dr. Maximilian A. Werkmüller, Rechtsanwalt für Erbrecht, Vermögensnachfolge und Family Office-Experte. Er weist auch auf andere Konstellationen hin, in denen es zu Steuerproblemen kommen kann. So hat der BFH beispielsweise in dem Fall, in dem eine Erbin von ihrem verstorbenen Ehemann den Miteigentumsanteil am Familienheim erbschaftsteuerfrei erhalten und diesen nach rund anderthalb Jahren unentgeltlich und unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs auf ihre Tochter übertragen hatte, entschieden, dass die Steuerbefreiung zurückgenommen werden kann. Das Familienheim unterfiel also der üblichen Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Der Hintergrund laut Werkmüller: „Die Steuerbefreiung beim Familienheim entfällt rückwirkend, wenn der Ehegatte das Eigentum an dem Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf einen Dritten überträgt. Das gilt auch dann, wenn er die Selbstnutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortsetzt.“ Für den Rechtsanwalt ist daher wichtig, wesentliche gestalterische Fragen frühzeitig zu besprechen und zu planen. Denn seien Erbfall oder Schenkung einmal vollzogen, ließen sich nur noch schwer strategische Lösungen finden, um Immobilienvermögen vor steuerlichen Zugriffen zu schützen.
