Immobilienkauf: Den Altbau nicht zur Kostenfalle werden lassen
Ältere Häuser haben Charme, aber oft eine schlechte Bausubstanz. Viele Käufer werden am Ende vom Sanierungsaufwand überrascht. Was Sie beim Kauf eines Altbaus beachten sollten, erfahren Sie hier.
Altbauten befinden sich häufig in den gefragten Stadtvierteln, besitzen schöne, eingewachsene Gärten und sind vielfach preiswerter als Neubauten. Dazu gibt es — anders als bei modernen Neubaugebieten am Rande der Stadt — bei älteren Objekten in der City die komplette Infrastruktur meist „gratis“ dazu. Auch können sich potentielle Käufer schneller ein realistisches Bild von der Lage der Immobilie und ihren möglichen Nachbarn machen.
Wer ein altes Haus kauft, sollte von Anfang an genau hinschauen. Es gibt nämlich einige Fallstricke zu beachten. „Baumängel, eine schlechte Energie-Effizienz oder unterlassene oder schlecht ausgeführte Modernisierungsmaßnahmen können umfangreiche Sanierungen mit hohen Kosten zur Folge haben“, warnt Franz Lücke, Ressortleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Damit Käufer mögliche Zusatzkosten abschätzen können, lohnt es sich, professionellen Rat einzuholen. Ein vereidigter Sachverständiger, Bauingenieur oder Architekt kostet zwar ein wenig Geld, kann aber im Extremfall ein Vermögen einsparen.
Experten erkennen dank ihrer berufsspezifischen Kenntnisse rasch versteckte Baumängel. Sie wissen beispielsweise, welche Baufehler für welche Jahrzehnte typisch sind und wo sich solche Schwachstellen in dem Altbau verbergen. Zudem können sie Sachverständigengutachten erstellen, die wichtige Argumente für die Vertragsverhandlungen liefern. Gefahren lauern übrigens nicht nur im Keller: „Besonderes Augenmerk sollte man dem Dach schenken“, betont Lücke. Ist es ausreichend gedämmt? Gibt es undichte oder schadhafte Stellen? Das Gleiche gilt für die Fassade: Risse, Verfärbungen und feuchte Stellen im Gemäuer sind erste Alarmsignale.
Die Altbauten stammen aus einer Zeit, als Energieeffizient für viele noch ein Fremdwort war. Deshalb sollte man dem Thema hohe Aufmerksamkeit widmen. Denn erst Gebäude ab den 1990er Jahren kommen den heutigen Standards nahe. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) empfiehlt vor dem Immobilienkauf einen Blick in den Energieausweis zu werfen. „Der Ausweis, den jeder Verkäufer seit 2008 auf Nachfrage vorlegen muss, gibt Hinweise auf den zu erwartenden Energiebedarf und auf mittelfristig anstehende Modernisierungsmaßnahmen“, sagt Christian Müller, Pressesprecher der dena. So lasse sich ein böses Erwachen bei der späteren Heizkostenabrechnung vermeiden. Schneidet das persönliche Traumhaus schlecht ab, lohnt es sich, einen Energieberater hinzuzuziehen. So können energetische Mängel ermittelt und ein möglicher etwaiger Sanierungsbedarf abgeschätzt werden.
Auch eine veraltete Gebäudetechnik kann ziemlich ins Geld gehen. Heizung, Elektrik oder Wasserrohre sollten vor dem Immobilienkauf umfassend in Augenschein genommen und ihre Funktionstüchtigkeit getestet werden. „Käufer sollten sicher gehen, dass kein Sanierungsstau vorliegt“, erklärt Immobilienprofi Lücke. Dazu sollte man wissen, was wann zuletzt saniert wurde und welche Reparaturen in den kommenden Jahren anstehen. Die Kosten müssen in die Gesamtkalkulation einfließen, entsprechender Spielraum sei bei der Finanzierung zu berücksichtigen.
Energieeffiziente Sanierungen können mit Hilfe der KfW-Förderbank in Angriff genommen werden. Für ausgewählte Modernisierungsmaßnahmen erhalten Käufer Zuschüsse von bis zu zehn Prozent der Bausumme, jedoch nicht mehr als 5.000 Euro. Wer sein Haus mit Hilfe umfangreicher Baumaßnahmen komplett saniert und somit auf ein sehr hohes Energiesparniveau bringen, erhält bis zu 18.750 Euro an Zuschussgeldern. Aber auch konventionelle Banken haben attraktive Modernisierungsdarlehen im Angebot. Kleindarlehen bis 50.000 Euro gibt es beispielsweise bei den örtlichen Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Versicherungen. Manche bieten auch eine Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag. Damit lassen sich kleine Investitionssummen ab 5.000 oder 10.000 Euro kostengünstig abdecken. Positiv: Diese Darlehen erfordern keinen Grundbucheintrag.
