Immobilienkauf: Was neben günstigen Zinsen wichtig ist
Nicht nur auf niedrige Zinssätze sollten Verbraucher bei der Baufinanzierung achten - auch auf die Nebenbedingungen. Wichtige Punkte
Düsseldorf. Ganz gleich, ob Filialbanken, Online-Anbieter oder Versicherungen — die Top-Anbieter in den Biallo-Produktchecks bei Baugeld wie Hypovereinsbank, 1822 direkt oder DEVK zeichnet gemeinsam eines aus: Hervorragende Baufinanzierer bieten nicht nur einzelne ,Schaufensterkonditionen‘, die in einem typischen Muster einfacherer Finanztests oder in bestimmten Rechnern gut aussehen. Die besten Finanzierer liegen beim Baugeld für die unterschiedlichsten Laufzeiten und Beleihungsgrenzen stets im Spitzenfeld.
Und das ist sehr wichtig: Denn viele Kunden entscheiden erst im Beratungsgespräch, wie hoch der Eigenanteil ist, den sie in die Finanzierung einbringen — und wie lange sie finanzieren wollen. Dann ist es gut, wenn sie sich darauf verlassen können, dass ihr Baugeld-Anbieter bei allen Konstellationen Top-Zinsen bietet. Wer aber ganz genau weiß, wie lang er seine Immobilie finanzieren will — und wie viel Eigenkapital er einbringen wird —, der kann bei diesen Bedingungen auch Baugeld-Anbieter finden, die sich etwa auf lange Laufzeiten spezialisiert haben.
Das ist die mit Abstand wichtigste Baugeld-Nebenbedingung im Test. Und hier trennt sich auch deutlich das Anbieterfeld. Fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr ohne irgendwelche Einschränkungen — das ist der Standard, den gute Anbieter halten sollten. Denn mit diesem kostenlosen Angebot kann der Immobilienbesitzer jedes Jahr entscheiden, ob er eine deutliche Einmaltilgung leistet. Das senkt sofort und auf Dauer die Zinsbelastung und erhöht den Tilgungsanteil. Jahresboni, ausgezahlte Lebensversicherungen oder Erbschaften lassen sich so gezielt nutzen, um schneller schuldenfrei zu sein. Aber die fünfprozentige Sondertilgung per anno ist leider nicht der Standard, den selbst manche Anbieter mit günstigen Zinssätzen bieten. Da wird schon mal die Summe begrenzt, die Sondertilgung nicht jedes Jahr geboten — oder sie kostet einen höheren Zinssatz. Darauf sollte sich der Baugeld-Kunde nicht einlassen. Denn Anbieter wie die Hypovereinsbank oder Barmenia lassen sogar kostenfrei noch höhere Sondertilgungen zu.
Sie können ein verdeckter Kostentreiber sein — der Bauherren zudem besonders oft dann belastet, wenn sie es am wenigsten gebrauchen können: am Anfang einer Finanzierung nämlich. Die Gebühren, die auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden, sollen den Verlust ausgleichen, der sich für das Geldinstitut aus den fehlenden Zinseinnahmen für ihren bereits zugesicherten Nettodarlehensbetrag ergeben. Diese Baugeld-Gebühren fallen meist erst nach der bereitstellungszinsfreien Zeit an — doch die kann eben sehr unterschiedlich lang sein. Manche Anbieter wollen schon nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen kassieren, andere erst nach einem Jahr, manche noch später. Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegt meist bei 3,0 Prozent pro Jahr (also 0,25 Prozent pro Monat). Es geht aber auch wesentlich billiger. Nachfragen, orientieren und selbst in unseren Vergleichsrechner schauen — das ist wichtig.
Wer mit jedem Euro rechnen muss, der ärgert sich über unnötige Kosten beim Baugeld — oder sogar ungesetzliche: Der Gesetzgeber schreibt Kreditinstituten zwar vor, mittels Wertgutachten zu entscheiden, ob sie einen Kredit für eine Immobilie vergeben. Doch dass viele Kunden für die Erstellung dieses Gutachtens nach wie vor Pauschalen von bis zu 500 Euro (oder gar noch höher als Prozentanteil vom Finanzierungswert) zahlen müssen, das hat zum Beispiel das Landgericht Stuttgart mit Urteil vom 24.04.2007 (Az:20 O 9/07) als unrechtmäßig erklärt. Die besten Anbieter in unserem Ranking verlangen alle keine Schätzkosten. Es gibt aber bei bestimmten Laufzeiten Anbieter, die weiter Geld haben wollen. Diese Gebühren sollten Sie zumindest zurückverlangen, wenn Sie dort schon abschließen.
