Ratgeber Kürzere Nutzungsdauer bei Gebäudeabschreibung möglich
Es kommt vor, dass das Finanzamt die Restnutzungsdauer nicht immer realistisch einschätzt. In einem solchen Fall ist häufig ein Restnutzungsdauer Gutachten hilfreich.
Mit diesem weisen Immobilienbesitzer nach, dass eine Immobilie ihren Zweck deutlich kürzer als veranschlagt erfüllen wird. Dieser Beitrag erläutert, wie durch ein solches Gutachten eine AfA-Verkürzung erreicht werden kann, was das für den Immobilienverkauf bedeutet und wann ein Restnutzungsdauergutachten und wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist.
Von der Absetzung für Abnutzung profitieren
Über die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist es möglich, Vermögenswerte steuerlich abzusetzen. Bei Immobilien spielt in diesem Zusammenhang die Restnutzungsdauer eine entscheidende Rolle. Diese gibt Auskunft darüber, wie lange eine Immobilie noch ihrem eigentlichen Zweck gerecht werden kann.
Die Länge der Restnutzungsdauer hat maßgeblich Einfluss auf die Versteuerung einer Immobilie. Veranschlagt das Finanzamt beispielsweise bei einer Immobilie, die für 300.000 € erworben wurde, eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren, können die Eigentümer jährlich knapp 6.000 € (3/5 des Verkehrswerts dienen als Grundlage für die AfA) abschreiben. Wird hingegen eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren veranschlagt, beläuft sich die Summe, die jährlich abgeschrieben werden kann, auf knapp 18.000 €. Somit ist es schneller möglich, eine Immobilie weiterzuverkaufen.
Eine AfA-Verkürzung erreichen
Für Immobilienbesitzer, die bestimmte Gebäude nicht lange halten, sondern zeitnah veräußern möchten, ist eine AfA-Verkürzung sinnvoll. Um diese zu erreichen, müssen sie allerdings seriös nachweisen, dass eine vom Finanzamt veranschlagte Restnutzungsdauer nicht realistisch ist. Das lässt sich beispielsweise mit einem Restnutzungsdauer Gutachten erreichen. Dieses wird von einem professionellen Gutachter erstellt und vermittelt einen realistischen Eindruck davon, wie lange eine Immobilie noch genutzt werden kann. Liegt ein solches Gutachten vor, haben die Mitarbeiter der Finanzbehörden in der Regel keine Möglichkeit mehr, eine AfA-Verkürzung abzulehnen.
Es gibt viele gute Gründe, die für eine Verkürzung der Restnutzungsdauer sprechen. Das gilt beispielsweise bei technischem Verschleiß. Wenn das Tragwerk der Immobilie nur noch eine begrenzte Zeit lang zuverlässig ist, kann es nur noch für einen kurzen Zeitraum genutzt werden. Ebenso kann eine wirtschaftliche Entwertung stattfinden oder es liegen rechtliche Nutzungsbeschränkungen vor. Passende Beispiele sind Immobilien, die einen komplett neuen Brandschutz benötigen, oder die häufig komplett umgebaut oder einer neuen Funktion zugeführt werden müssen.
Dazu Immobilienexperte André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung aus Erfurt: „Viele Finanzämter akzeptieren Restnutzungsdauergutachten nur, wenn der Sachverständige das zu bewertende Grundstück wirklich besichtigt hat. Es gibt zwar bislang keine einheitlichen Vorgaben und Prozesse, wie ein solches Gutachten angefertigt werden muss. Aber achten Sie bei der Beauftragung eines Restnutzungsdauer Gutachters darauf, dass dieser das Grundstück beziehungsweise die Immobilie persönlich in Augenschein nimmt.“
Nicht mehr benötigte Immobilien verkaufen
War eine AfA-Verkürzung erfolgreich, können Unternehmen beziehungsweise Eigentümer ihre Immobilien stärker steuerlich geltend machen. Das bedeutet, dass sie nach kurzer Zeit keinen steuerlichen Nutzen mehr haben und verkauft werden können. Auf diese Weise wird frisches Kapital generiert und man befreit sich von Altlasten, die man nicht mehr benötigt. Um für die Immobilien die bestmöglichen Preise zu erzielen, ist es ratsam, mit einem professionellen Sachverständigen zusammenzuarbeiten.
Diese übernimmt viele Aufgaben für die Auftraggeber und kümmert sich unter anderem um die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Dieses ist wichtig, um den Verkehrswert einer Immobilie passgenau zu bestimmen, um einen Verkaufspreis festzulegen, der weder zu hoch noch zu niedrig ist.
Wenn das Restnutzungsdauer Gutachten dem Verkehrswertgutachten überlegen ist
Bei der Bewertung einer Immobilie können sowohl ein Verkehrswertgutachten als auch ein Restnutzungsdauer Gutachten erstellt werden. Das Verkehrswertgutachten bietet sich an, wenn ein vollständiger Wertnachweis einer Immobilie benötigt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn neben steuerlichen Fragen auch buchhalterische und juristische Aspekte eine Rolle spielen. Im Zusammenhang mit einem solchen Gutachten wird eine Restnutzungsdauer mittels Punktrastermethode erstellt. Diese ist für viele Belange nützlich, reicht aber für eine AfA-Verkürzung nicht aus.
Ein reines Restnutzungsdauer Gutachten kommt zum Einsatz, wenn es ausschließlich darum geht, eine AfA-Verkürzung aus steuerlichen Gründen zu erreichen. Besonders zielführend ist ein solches Gutachten, wenn eine Immobilie bereits stark abgenutzt ist. Dann kann die vom Finanzamt veranschlagte Restnutzungsdauer üblicherweise deutlich verkürzt werden. Bei modernisierten Immobilien ist von einem Nutzungsgutachten allerdings abzuraten, da hiermit eine Verlängerung der Restnutzungsdauer einhergeht.
Ausschließlich mit Experten zusammenarbeiten
In steuerlichen Fragen und bei Immobilienangelegenheiten ist es dringend angeraten, mit ausgewiesenen Experten zusammenzuarbeiten. Beide Themenbereiche sind so komplex, dass es für Außenstehende oft schwierig ist, den Überblick zu behalten und sinnvolle Entscheidungen zu treffen. Außerdem werden Gutachten von den Finanzämtern und anderen Stellen in der Regel nur akzeptiert, wenn sie von einem zertifizierten und erfahrenen Gutachter durchgeführt werden. Um unnötige Kosten und Verzögerungen zu vermeiden, sollten ausschließlich Fachleute engagiert werden.
Das gilt ebenso für den späteren Verkauf von Immobilien. Experten mit regionaler Kompetenz können einerseits den Verkehrswert einer Immobilie anhand eines Sachwert-, Ertragswert- oder Verkehrswertverfahrens schnell und effizient bestimmen und haben andererseits zahlreiche Kanäle, auf denen sie ein Gebäude anbieten können. Somit finden Eigentümer schnell geeignete Käufer und erzielen mit ihren Immobilien meist deutlich höhere Preise, als wenn sie alles in Eigenregie erledigen.
André Heid: „Schalten Sie vor dem Kauf eines Hauses einen Sachverständigen für Immobilienbewertung ein. Dieser kann Sie über Wert, Zustand, Mängel und Kosten beraten und Sie von der Auswahl des Objektes bis zur Kaufentscheidung kompetent und zuverlässig begleiten.“
Fazit: ein Restnutzungsdauer Gutachten lohnt sich oft
Ein Restnutzungsdauer Gutachten ist für Immobilienbesitzer, die ein Gebäude oder eine Anlage steuerlich nutzen und zeitnah wieder verkaufen wollen, eine große Hilfe. Hiermit lässt sich oft eine erhebliche AfA-Verkürzung erreichen. Hierfür ist jedoch erforderlich, dass das Gutachten sachgerecht und von ausgewiesenen Experten erstellt wurde. Ebenso sollte beim anschließenden Verkauf mit Fachleuten zusammengearbeitet werden, um für eine Immobilie den bestmöglichen Preis zu erzielen.
