So wird das Eigenheim günstig
Wichtig ist die richtige Balance zwischen Tilgung und Höhe der Kreditrate.
Düsseldorf. Die Kreditzinsen sind extrem niedrig — kann da bei der Baufinanzierung noch was schiefgehen? Aber ja. Insbesondere bei der Anfangstilgung passieren oft Fehler. So glauben viele Immobilienkäufer, eine niedrige Darlehensrate mache ihre Baufinanzierung preiswert. Weit gefehlt. Geringe Kreditraten verlangsamen die Rückzahlung des Darlehens — das gilt besonders im Zinstief.
Je länger das Baudarlehen läuft, umso mehr Zinsen muss man an die Bank zahlen. Um Kosten zu sparen, empfehlen Bankberater eine höhere Tilgungsrate. Doch das gilt nicht um jeden Preis. Gesucht ist die optimale Balance zwischen Tilgung und Ratenhöhe.
Bei der meistgewählten Kreditvariante, dem Annuitätendarlehen, steht die Kreditrate während der Zinsbindung fest. Ausnahmen ermöglichen Darlehen mit veränderlichem Tilgungssatz, wie sie etwa Comdirect, Deutsche Bank und ING-Diba anbieten. Die Kreditrate selbst besteht aus zwei beweglichen Elementen, dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil.
Da Kreditnehmer mit jeder Zahlung einen Teil ihrer Schuld tilgen, verschieben sich die Anteile von Rate zu Rate. Der Zinsanteil verringert sich, im Gegenzug wächst der Tilgungsanteil. Mit der Zeit neigt sich die Waage immer schneller zugunsten der Tilgung.
Im aktuellen Zinstief ist der Zinsanteil an der Kreditrate vergleichsweise gering. Mit jeder Rate werden so nur wenig Zinsen eingespart. Folge: Der Tilgungsanteil wächst langsam, die Entschuldung verzögert sich. „Je tiefer das Zinsniveau, desto länger braucht ein Immobilienkäufer, um Annuitätendarlehen zurückzuzahlen“, warnt Franz Lücke, Abteilungsleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba.
Startet die Baufinanzierung mit einem Prozent Anfangstilgung, benötigt ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro zu 2,3 Prozent Sollzins rund 52 Jahre, bis es abgezahlt ist. Zudem entsteht ein zweites Problem: Minitilgung und Zinstief sorgen zwar für eine extrem niedrige Kreditrate von 550 Euro, doch die lange Laufzeit türmt den Zinsberg auf fast 143.000 Euro!
Um Kosten zu senken und mit Eintritt in den Ruhestand möglichst schuldenfrei zu sein, heißt es, den Tilgungsturbo zünden. „Wer es sich leisten kann, sollte mit zwei oder drei Prozent Tilgungssatz starten“, rät Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Die höhere Anfangstilgung beschleunigt die Rückzahlung und verkürzt die Kreditlaufzeit. Startet unser Beispieldarlehen mit zwei Prozent Tilgung, so ist es nach gut 33 Jahren abgezahlt, bei drei Prozent Tilgung sogar in weniger als 25 Jahren.
Die höhere Rückquote treibt die Kreditrate nach oben. Klettert die Anfangstilgung auf zwei Prozent, steigt die Monatsrate unseres Beispieldarlehens von 550 Euro auf 717 Euro, bei drei Prozent sogar auf 883 Euro. Hier heißt es gut nachrechnen, ob man sich die höhere Tilgung auch dauerhaft leisten kann. Der Lohn der finanziellen Anstrengung ist eine deutliche Zinsersparnis. Bei zwei Prozent Tilgungsrate sinken die Gesamtzinsen von 143.000 Euro um 57.000 Euro auf 86.000 Euro. Wer drei Prozent tilgt, spart sogar mehr als 80.000 Euro, der Zinsberg schmilzt auf 63.000 Euro.
Wird die Finanzierung zu sehr auf Kante genäht, können Einkommensrückgänge, etwa durch Krankheit oder Jobverlust, die Baufinanzierung ins Wanken bringen. „Kreditnehmer sollten Luft lassen und überschüssiges Einkommen eher separat anlegen“, rät Udo Schindler von der KSW Vermögensverwaltung in Nürnberg.
Das angesparte Kapital könne man später für Sondertilgungen nutzen. Das beschleunigt die Entschuldung zusätzlich. Darum sollten Sie diese immer in einem Annuitätenvertrag fest vereinbaren — fünf Prozent pro Jahr sind der Standard. Tipp: Eine kostenlose Sondertilgung bieten unter anderem 1822 direkt, Debeka und Santander Bank.
