Was Bauherren beim Grundstücks-Kauf beachten sollten
Zu jeder Immobilie gehört auch ein Grundstück. Beim Hauskauf achten die meisten Interessierten auf Inneneinrichtung und Lage des Hauses, zu wenig Aufmerksamkeit wird dem Grundstück gewidmet. Doch hier können einige Gefahren lauern, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind.
Düsseldorf. Die Gefahren beim Grundstückskauf sind auf den ersten Blick nicht sichtbar. Doch die Risiken sind zahlreich und besonders tückisch - weil sie unter der Erde liegen: Für einen Bauplatz kann eine Bodenkontamination an Bedeutung gewinnen, nach dem Kauf ist der Eigentümer für die Folgen verantwortlich. „Fragen zur Geschichte und vorherigen Nutzung des Grundstücks sind daher ein Muss beim Erwerb“, sagt Michael Dröge, Rechtsanwalt des Verbands Wohneigentum Nordrhein-Westfalen. Dies sollte man auch beachten, wenn man unter Zeitdruck steht — oder wenn man auf dem aktuell überhitzten Immobilienmarkt aktiv werden will.
Wichtig ist immer die vorherige Nutzung des Grundstücks. War dieses Teil eines Gewerbebetriebes, sollte ein Bodengutachten vorliegen. Dies gilt auch dann, wenn das Gebiet bereits bebaut ist. Kommt nämlich irgendwann heraus, dass Schadstoffe im Boden lagern, die geborgen werden müssen, so muss der Eigentümer hierfür zahlen. Diese Problematik kann auch in Innenstadtlagen auftreten, wenn sich dort früher ein Chemiewerk oder ein Galvanisierbetrieb, ein Ölhandel, eine Müllhalde oder eine Färberei befand. Hier sollte ein Bodengutachten des Eigentümers vorliegen. „Doch auch Nachbarliegenschaften sind nicht unwichtig“, sagt Rechtsanwalt Michael Dröge, „denn auch diese Grundstücke können eine kritische Historie aufweisen, sodass auch in diesem Fall eine Bodenanalyse zu empfehlen ist.“
Bei Verdachtsmomenten ist es auch wichtig, über die Kommune Einsicht über mögliche Altlasten zu nehmen, gerade wenn die Bebauung schon Jahrzehnte zurückliegt. Denn früher wurden Gebiete zum Wohnungsbau freigegeben, die nach heutigen Maßstäben als problematisch gelten. So kann es dann durchaus vorkommen, dass eine Bodensanierung notwendig wird und Eigentümer davon überrascht werden, da aus den Kaufunterlagen und etwaigen Bodenanalysen diese Gefahr nicht zu erkennen war.
Als Beispiel hierfür gelten die Altlasten des Chemieunternehmens Riedel-de-Haen in Hannover, auf dessen Gebiet sich heute ein beliebtes Wohnviertel befindet, in dem nun die Eigentümer mit erheblichen Sanierungskosten rechnen müssen - und das, nachdem das Unternehmen dort vor mehr als 100 Jahren aufgehört hat, zu produzieren. „Deshalb ist es unerlässlich, sich mit der Bodenbeschaffenheit bei Kauf eines Grundstücks oder gebrauchten Hauses zu beschäftigen“, so Dröge.
Beim Erwerb eines Grundstücks kommt es auch auf die Art des Bodens an, der bebaut werden soll. Hinderlich sind lehmige, tonige und steinige Böden. Hier muss der Bauherr mit erheblichen Mehrkosten für den Kelleraushub rechnen. Außerdem ist die Bepflanzung und Kultivierung beispielsweise mit Gemüse oder Obstbäumen schwieriger. Auch spielen andere Faktoren noch eine Rolle. Liegt das Grundstück direkt an einem Bach oder am Rande einer Flussaue, so muss der Eigentümer Überschwemmungen bei Starkregen oder Schneeschmelze einkalkulieren. Auch Hanglagen können die Baukosten in die Höhe treiben, wenn der Bauplatz aufwendig beispielsweise durch Stützmauern gesichert werden muss. Aber auch die bauliche Entwicklung in der Nähe des Bauplatzes ist von Interesse. Einflugschneisen von Flughäfen, Eisenbahnstrecken oder Schnellstraßen sind schnell als Lärmquellen auszumachen — und bei der Preisfindung zu berücksichtigen.
Jedoch ist auch die zukünftige Entwicklung von Bedeutung. Daher sollte auch immer ein Blick in den Flächennutzungsplan geworfen werden. So kann der Bauherr feststellen, ob später in der Nähe eine Umgehungsstraße geplant wird, Windräder aufgestellt werden oder ein neues Gewerbegebiet entsteht.
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