Pfusch am Bau: Kontrolle und guter Vertrag helfen
Berlin/Hannover (dpa/tmn) - Das Haus ist fertig, der Bauherr will so schnell wie möglich einziehen. Doch dann kommt das böse Erwachen: Die Handwerker haben gepfuscht. Ein Alptraum für viele Häuslebauer.
Man kann sich aber schon während des Baus davor schützen.
Manches Traumhaus wird zum Alptraum: Sage und schreibe 99 Prozent aller neu gebauten Häuser weisen irgendeine Art von Mangel auf. Das sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Die Folge sind jede Menge Ärger und lange Rechtsstreite über Ursachen und Verantwortung. In manchen Fällen ist laut Warnecke eine Behebung der Schäden und Mängel technisch gar nicht möglich.
„Nicht oder zu spät erkannte Mängel sind für alle Beteiligten unerfreulich“, sagt Prof. Martin Pfeiffer, Professor an der Fachhochschule Hannover und ehemaliger geschäftsführender Direktor des Instituts für Bauforschung in Hannover. Sie verzögerten zudem den Baufortschritt. Besonders schlimm ist es, wenn erst nach dem Einzug Folgeschäden auftreten - manchmal geschieht dies erst nach Jahren. Dann haben die Hausbesitzer erst recht Ärger am Hals, gerade wenn die Bauverantwortlichen nicht mehr greifbar sind.
„Viele Probleme mit Mängeln und spätere Auseinandersetzungen an Neubauten sind darauf zurückzuführen, dass viele Bauherren heute keinen eigenen Architekten mehr beauftragen“, sagt Warnecke. Nur ein Prozent der Bauvorhaben werde noch klassisch mit Planung und Baubegleitung durch einen Architekten realisiert. Und wird der Neubau von Bauträgern und Generalunternehmern durchgeführt, stehe der Architekt nicht auf der Seite des Bauherrn, sondern des Unternehmers.
Bauherren in entsprechender Situation sollten einen unabhängigen Baubegleiter heranziehen, der ihnen vom Vertragsabschluss bis zur Schlussabnahme zur Seite steht. Eine solche Baubegleitung kostet circa 3000 bis 6000 Euro. Angesichts der enormen Kosten für eine Mängelbeseitigung, die schnell 20 000 Euro und mehr überschreiten könnten, sei dies aber eine gute Investition, sagen die Experten.
Ärger über die Qualität der Bauausführung lässt sich auch durch detaillierte Vereinbarungen vor Vertragsabschluss vermeiden. „Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten viele Tücken, die der Laie nicht durchschaut“, warnt Eva Reinhold-Postina vom Verband der Privaten Bauherren in Berlin. Daher sollte man auf eine ausführliche Baubeschreibung Wert legen, die präzise die verwendeten Materialien und Marken festlegt. Je mehr Details bereits vor Baubeginn vertraglich eindeutig vereinbart sind, desto weniger Anlass gebe es später zum Klagen und zu teuren Nachbesserungen.
Neutrale Baubegleiter sind auf der Baustelle nicht unbeliebt. Denn wenn sie Mängel frühzeitig erkennen oder diese dadurch gar nicht erst auftreten, ist das auch für die Bauausführenden gut. Laut Pfeiffer zeigt eine aktuelle Studie vom Institut für Bauforschung und Bauherren-Schutzbund in Berlin, dass so durchschnittlich etwa 11 000 bis 12 000 Euro für die Behebung von Mängel gespart werden, für die die betroffenen Planer oder Unternehmen haften müssten.
„Um bei Mängeln ein Druckmittel zu haben, sollten Bauherren ihre Bauträger immer nur nach Baufortschritt bezahlen“, rät Warnecke zudem. Auf keinen Fall sollten sie im Vertrag eine Bezahlung nach Zeitspannen vereinbaren. Denn bei solchen Regelungen müsse gezahlt werden, auch wenn das Unternehmen in der Zwischenzeit nicht weitergebaut hat. Der Bauherr leiste dann quasi eine Vorauszahlungen, die er im Fall einer Insolvenz verliert. Unbedingt überprüft werden sollte bei Zahlungsplänen nach Baufortschritt, ob die geleistete Arbeit und Entlohnung einander entsprechen. Die Vertragsgestaltung sollte ein sachkundiger Jurist vornehmen.
Grundsätzlich sollen auch Bauherren die einzelnen Schritte ihres Bauprojekts regelmäßig dokumentieren sowie bei der Bauabnahme alles genau aufschreiben. Neben einer detaillierten Beschreibung im Abnahmeprotokoll ist es sinnvoll, die Mängel zu fotografieren.
Ein Bauherr sollte auch nie auf eine förmliche Bauabnahme verzichten. Dabei hat er laut VPB die Möglichkeit, Mängel zu entdecken, die Bauabnahme dann zu verweigern und die Probleme zügig beheben zu lassen. Denn der Bauunternehmer bekomme seine letzte Zahlung erst, wenn die Bauabnahme gemacht wurde. Mit einem Verzicht auf die förmliche Abnahme vergebe der Bauherr dieses Druckmittel. Zwar muss der Unternehmer später entdeckte Mängel in der Regeln auch beseitigen, doch das dauere das oftmals seine Zeit.
Bei den Kontrollen sollte auch auf energetische Mängel geachtet werden, die einer VPB-Untersuchung zufolge in über 70 Prozent aller Neubauten auftreten. Das liege nicht nur an fehlerhaften Planungen und Berechnungen, sondern auch an der handwerklich schlechten Ausführung. Vermeiden lassen sich solche Baumängel nur durch die laufende Kontrolle, abschließend sollten etwa mit Hilfe des „Blower-Door-Tests“ Lecks in der Gebäudehülle gesucht werden.
