Immobilien unterm Hammer
Zwangsversteigerungen lohnen sich nach wie vor. Wer einige Regeln beachtet, kann durchaus Kosten sparen.
Düsseldorf. Deutsche Gerichte registrieren weiterhin eine rückläufige Zahl an Zwangsversteigerungen bei Häusern und Eigentumswohnungen. Trotz des Rückgangs der Zwangsverkäufe lohnt es sich, diesen Markt aufmerksam zu beobachten. Denn wer einige Grundregeln beachtet, kann günstig eine Immobilie erstehen.
In deutschen Amtsgerichten wurden im ersten Halbjahr 2009 knapp 45.000 Zwangsversteigerungstermine mit einem Verkehrswert von 7,7 Milliarden Euro anberaumt. Damit sank die Anzahl der Zwangsverkäufe gegenüber dem ersten Halbjahr 2008 um 2,8 Prozent. Die Tendenz ist bereits seit einiger Zeit zu beobachten. So lag schon im Gesamtjahr 2008 die Zahl der Gerichtstermine um 3,7 Prozent unter der des Jahres 2007.
Trotz des Rückgangs bewegen sich die Zwangsversteigerungen in Deutschland allerdings immer noch auf hohem Niveau. "Signifikant ist zudem der Rückgang der Summe der amtlich festgesetzten Verkehrswerte", sagt Winfried Aufterbeck, Sprecher der Argetra GmbH, die alle Immobilien-Zwangsversteigerungen in Deutschland registriert.
Im Bundesdurchschnitt wurden die Häuser und Wohnungen mit einem Preis von rund 174.000 Euro angeboten. Fachleute gehen wegen der Krise und steigender Arbeitslosigkeit von einem Zuwachs bei den Zwangsversteigerungen aus. Jährlich kommen bundesweit rund 90.000 Häuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien unter den Hammer.
Wenn Interessenten ein reizvolles Objekt gefunden haben, sollten sie zuerst bei örtlichen Maklern oder Immobilienspezialisten ihrer Bank nachfragen, ob der vom Gerichtsgutachter festgelegte Verkehrswert marktgerecht ist. Danach steht die möglichst eingehende Besichtigung und die Prüfung des Grundbuchs an.
In der Regel sind die ersteigerten Objekte frei von Schulden. Wenn jedoch andere Rechte im Grundbuch stehen bleiben, zum Beispiel ein Wohnrecht, wird der Wert des Objekts erheblich gemindert. Sinnvoll sind auch vorherige Gespräche mit den Gläubigerbanken, im besten Fall kann der Interessent dabei herausfinden, wo die finanzielle Schmerzgrenze des Gläubigers liegt.
Wer mitsteigern will, benötigt eine vorläufige Darlehenszusage der Hausbank, sofern man nicht über die nötigen Eigenmittel verfügt. Am Versteigerungstermin selbst brauchen Interessenten einen gültigen Personalausweis oder Reisepass - und sie müssen für die angebotene Immobilie eine sofortige Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswertes beim Gericht hinterlegen.
Bekommt der Bieter den Zuschlag, geht die Eigentumsübertragung innerhalb weniger Wochen über die Bühne. Zwar muss der neue Haus- oder Wohnungseigentümer die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent zahlen. Bei den Notarkosten und den Gebühren für die Eintragung im Grundbuch sparen die neuen Eigentümer aber erheblich.
Gewährleistungsansprüche gegen den Voreigentümer oder andere hat der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung nicht (Paragraf 56 Zwangsversteigerungsgesetz). Zwei Einschränkungen sollten Bieter kennen: Falls die ersteigerte Immobilie bisher vermietet war, kann der neue Eigentümer dem Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf hat.
Und: Wohnt der bisherige Eigentümer noch in der Immobilie, kann er die Räumung und Herausgabe verhindern, sofern dies wegen ganz besonderer Umstände eine "Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist" (Paragraf 765a Zivilprozessordnung). Doch dabei handelt es sich eher um Ausnahmefälle.
