Immobilien: Mieten oder kaufen?
Baugeld ist so günstig wie lange nicht. Aber soll man deshalb Eigentum erwerben? Ein Vergleich.
Düsseldorf. Der durchschnittliche Baugeldzins beträgt derzeit 2,52 Prozent, wenn man eine Zinsbindung von zehn Jahren wählt. Dieser vom Finanzportal biallo.de. unter knapp 160 Angeboten ermittelte Durchschnittswert ist damit nur 0,04 Prozentpunkte von seinem historischen Tiefststand entfernt. Also: Jetzt Immobilien kaufen?
Um es vorwegzunehmen: Darauf gibt es keine eindeutige Antwort — es ist ein Rechenexempel.
Wer Mieter ist und beispielsweise eine Kaltmiete von 1000 Euro bezahlt, muss für seine Mietwohnung angesichts der Mieterhöhungen in 20 Jahren rund 1400 Euro hinlegen. Insgesamt werden so mehr als 283 000 Euro an den Vermieter überwiesen — für den Kauf einer entsprechenden Immobilie könnte das eventuell schon reichen.
Doch Vorsicht: Neben dem Kaufpreis sind die Nebenkosten beim Erwerb zu berücksichtigen, zum Beispiel für Notar, Makler und Grunderwerbsteuer.
Wie sieht also der konkrete Vergleich zwischen Kauf und Miete aus? Eine Beispielrechnung dazu:
Ein Käufer hat Wohneigentum im Wert von 200 000 Euro erworben. An Eigenkapital bringt er 90 000 Euro in die Finanzierung ein. Davon werden 20 000 Euro für die beim Erwerb anfallenden Nebenkosten verwendet.
Daher nimmt er ein Baudarlehen über 130 000 Euro auf — mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Die Bank berechnet ihm Sollzinsen von 3,4 Prozent, die Anfangstilgung startet mit zwei Prozent. Unterstellt wird zudem, dass die gleichen Konditionen bei der Anschlussfinanzierung in 15 Jahren ebenfalls gelten — und die Immobilie jährlich um 0,5 Prozent teurer wird.
Im Vergleich dazu die Situation eines Mieters: Seine Wohnung kostet monatlich 700 Euro Kaltmiete. Unterstellt wird eine jährliche Mietpreissteigerung von 1,5 Prozent. Sein Guthaben von 90 000 Euro legt er mit 2,50 Prozent Verzinsung an, die Zinserträge verteilt er geschickt auf seine Familienmitglieder, so dass sie steuerfrei bleiben.
Der Käufer zahlt für sein Darlehen 585 Euro Kreditrate, also 115 Euro weniger als der Mieter an Mietzins.
Der Mieter wird in 30 Jahren rund 315 000 Euro — unter Berücksichtigung der Mietsteigerung — an seinen Vermieter gezahlt haben, während sein Sparguthaben auf knapp 190 000 Euro gestiegen ist. Der Eigentümer hat in derselben Zeit knapp 211 000 Euro für das Darlehen gezahlt — aber ein Haus im Wert von mittlerweile knapp 233 000 Euro erworben.
Stellt man jeweils die beiden Positionen gegenüber, steht beim Mieter ein Minus von rund 125 000 Euro und beim Eigentümer ein Plus von 22 000 Euro zu Buche.
Die Rechnung zeigt: Die Entscheidung, ob man Mieten oder kaufen soll, hängt von vielen Faktoren ab. Stimmt die Lage nicht, kann sich der Immobilienwert verringern statt steigen. Und für Mieter kann der Mietzins wegen mangelnder Nachfrage an diesem Ort auch sinken.
Verändert sich die Baugeld-Zinssituation nachhaltig, kann das Anschlussdarlehen — und damit die monatliche Rate trotz erfolgter teilweiser Tilgung — auch deutlich teurer sein. Es kommt also auf den Einzelfall an.
