Sparen mit passendem Darlehen
Günstige Zinsen machen Folgedarlehen für die Immobilienfinanzierung attraktiv. Wann lohnt sich das?
Düsseldorf. Eigenheimbesitzer mit laufender Finanzierung schauen neidisch auf die niedrigen Bauzinsen. Wer vor Jahren eine Immobilie gekauft hat, der schlägt sich noch mit Kreditzinsen von fünf oder sechs Prozent herum. Heute gibt es Zehnjahresdarlehen bereits ab gut zwei Prozent Zinsen. Was also tun? Umschulden, Tiefzins mit Forward-Darlehen sichern oder gleich zum Anschlusskredit schreiten?
Die Antwort hängt von der Restlaufzeit des Erstdarlehens ab. Grundsätzlich gilt: Die Umschuldung einer laufenden Finanzierung zu einem Darlehen mit geringeren Zinsen lohnt nur, wenn der Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar ist — das ist in der Regel erst nach zehn Jahren der Fall. Möchte man trotz laufendem Vertrag umschulden, muss die Bank zustimmen und es fallen Stornogebühren mindestens in Höhe des Kreditausfalls an. Für Eigenheimbesitzer in der Regel kein gutes Geschäft.
Läuft die Finanzierung in ein paar Jahren aus, lohnt es, die aktuellen Tiefzinsen für später zu sichern. „Mit Forward-Darlehen ist das bis zu 60 Monate im Voraus möglich“, sagt Michiel Goris, Vorstand des Kreditvermittlers Interhyp. Der Spareffekt kann beträchtlich sein: Steigen die Zinsen binnen fünf Jahren beispielsweise um 1,5 Prozentpunkte an, zahlen Kreditnehmer für ein 200 000 Euro-Darlehen rund 250 Euro mehr im Monat als heute.
Binnen zehn Jahren summiert sich der Mehraufwand auf 30 000 Euro.
Für die langfristige Sicherung der Konditionen berechnen Kreditinstitute allerdings einen Zinsaufschlag. „Üblich sind Extrazinsen zwischen 0,02 und 0,04 Prozent für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht“, weiß Goris. Startet das Anschlussdarlehen in drei Jahren, würden bei einem Aufschlag von 0,02 Prozent demnach 0,72 Prozent Zusatzzins fällig.
Ein Darlehen, das zu 2,5 Prozent über zehn Jahre läuft, würde also im Endeffekt 3,22 Prozent Sollzinsen kosten.
Tipp: Manche Geldhäuser erheben erst nach einer bestimmten Frist Forward-Aufschläge, so die ING-Diba nach sechs Monaten, die Sparda-Bank West sogar erst nach mehreren Jahren.
