Bei etwa 30 Prozent der online inserierten Wohnungen wird die ortsübliche Miete um mehr als zehn Prozent überschritten – sie liegen also über dem Schwellenwert der Mietpreisbremse. Etwa vier Prozent dieser überteuerten Wohnungen fallen jedoch heraus, weil sie in Neubauten liegen. Bei 5700 Wohnungen, also 26 Prozent, lag also der Verdacht vor, dass gegen die Mietpreisbremse verstoßen wurde. „Für die Hälfte aller untersuchten Wohnungen werden im Jahr Tausend Euro zu viel Miete verlangt“, sagt Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Mietervereins. Bei rund 14 Prozent der Angebote wurde sogar die Grenze zur Mietpreiserhöhung überschritten, bei etwa drei Prozent lag ein strafbarer Mietwucher vor.

Betroffen sind dem „Mietenmonitor“ zufolge vor allem kleine und besonders große Wohnungen ab 100 Quadratmetern, die in innenstadtnahen Bezirken liegen. Dort sind die Kaltmieten ohnehin am höchsten und der Studie zufolge auch am häufigsten überteuert. Besonders viele Verstöße wurden in der Altstadt und Carlstadt registriert, hier war beinahe jede zweite Wohnung zu teuer. In Oberkassel sogar 65 Prozent. Aber auch in Golzheim, Stockum, Lohausen, Wittlaer, Angermund, Kaiserswerth, Kalkum und Derendorf traf das auf jede dritte Wohnung zu. Im Mittelfeld liegen etwa Bilk (27 Prozent), Gerresheim (24 Prozent) und Benrath (21 Prozent). In weniger gefragten Stadtteilen sind Verstöße seltener, in Garath und Hellerhof etwa lagen nur drei Prozent der inserierten Wohnungen über dem Schwellenwert.

Um herauszufinden, ob die eigene Miete überteuert ist, müssen Mieterinnen und Mieter den Mietspiegel zur Hand nehmen und rechnen. Diesen Richtwert-Katalog handelt der Mieterverein mit dem Verband Haus und Grund aus und stellt ihn online kostenlos zur Verfügung (miete-duesseldorf.de). Je nach Baujahr, Wohnlage und Ausstattung sind dort die Kaltmieten pro Quadratmeter angegeben. Auch Zu- und Abschläge für bestimmte Quartiere sind dort aufgeführt. So sind in beliebten Lagen mit gehobener Ausstattung durchaus Kaltmieten von mehr als 12 Euro möglich.

Wie Verstöße in der Realität auf Online-Portalen aussehen können, zeigen anonymisierte Wohnungsinserate. Da wäre zum Beispiel eine hochwertig ausgestattete Wohnung, 94 Quadratmeter, Baujahr 2004, in Oberkassel, der teuersten Wohnlage. Die Mietpreisbremse würde hier eine Kaltmiete von 15,22 Euro pro Quadratmeter zulassen, heißt es in der Studie. Die Wohnung wurde jedoch für 1450 Euro angeboten, 15,43 pro Quadratmeter, und damit zu teuer. Für eine 61 Quadratmeter große Wohnung in Golzheim, Baujahr 1998, wurden 760 Euro kalt verlangt, knapp 30 Euro zu viel. Laut Mietpreisbremse wären nur 11,99 Euro pro Quadratmeter zulässig.

Halten sich Vermieter nicht an die Grenze der Mietpreisbremse, sind keine Sanktionen vorgesehen. Mieter haben aber das Recht, die Miete zu rügen, eine Verringerung einzufordern und eine Rückerstattung für bis zu 30 Monate zu verlangen. Das tun jedoch die wenigsten, sagt Claus Nesemann, Geschäftsführer des Vereins. „Die Praxis zeigt, dass die Mietpreisbremse bei den Mieterinnen und Mietern nicht angekommen ist.“ Viele fürchten, oftmals nach langer Wohnungssuche in Düsseldorf, das Mietverhältnis zu gefährden. Und vor dem Unterzeichnen eines Mietvertrags gebe es ohnehin kaum Verhandlungsspielraum für Mieter, so Nesemann. Wem die Wohnung zu teuer ist, muss damit rechnen, dass ein anderer sie bekommt.

Der Mieterverein sieht auch die Stadt Düsseldorf in der Verantwortung. In Freiburg etwa, wo auch das Analyseunternehmen „Mietenmonitor“ beheimatet ist, hat die Stadt ein Referat für bezahlbares Wohnen geschaffen. Dieses mahnt Vermieter anhand von überteuerten Online-Inseraten an und weist auch auf Ordnungswidrigkeiten bei Überhöhungen und Strafbarkeit bei Mietwucher hin.