Preise fürs Eigenheim steigen
Besonders Immobilien im unteren Preissegment werden in Mönchengladbach teurer. Die Nachfrage bleibt ungebrochen.
Wer in Mönchengladbach ein Haus kaufen möchte, muss in diesem Jahr je nach Lage, Größe und Art der Immobilie zum Teil deutlich mehr bezahlen als noch vor einem Jahr. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser inklusive Garage und Grundstück sind zum Beispiel je nach Lage um zwischen drei und sieben Prozent gestiegen, wie aus dem jüngsten Marktbericht des Rings deutscher Makler (RdM) hervorgeht.
Sieht man von den Toplagen ab, dann bedeutet dies sogar einen deutlich stärkeren Preisanstieg als in Düsseldorf — allerdings auf einem anderen Niveau. Gladbach ist zwar teurer als etwa Viersen und Krefeld, allerdings deutlich günstiger als Neuss, Ratingen und Mettmann. Insgesamt haben die Makler einen deutlichen Preisanstieg fürs Wohnen im Düsseldorfer Umland und damit auch in Mönchengladbach festgestellt (siehe Tabellen).
Auffällig ist für Mönchengladbach, dass vor allem günstiges Wohneigentum teurer geworden ist. Reihenmittelhäuser kosten zwischen sieben und zwölf Prozent mehr als noch vor einem Jahr, Eigentumswohnungen in einfachen und mittleren Lagen sogar 14 beziehungsweise zehn Prozent mehr. Immobilienexperten gehen davon aus, dass sich der Trend erstmal fortsetzen wird. „Wir halten einen weiteren Preisanstieg zwischen drei und fünf Prozent für wahrscheinlich“, sagt Joachim Brüsseler Abteilungsleiter im Immobiliencenter der Stadtsparkasse.
Auch die Makler Frank Mund und Norbert Bienen sehen eine weiter rege Nachfrage nach Häusern im unteren Preissegment und glauben, dass die Preise weiter anziehen werden. Aber alle drei sind sich einig: Eine Blase gibt es in Mönchengladbach nicht — trotz des anhaltenden Tiefstandes bei den Zinsen und den daraus folgenden hohen Nachfragen nach Immobilien und den daraus wiederum resultierenden steigenden Preisen. „Die Zahlen zeigen, dass junge Familien in Mönchengladbach gute Chancen haben, günstig Eigentum zu erwerben“, sagt Bienen.
Joachim Brüsseler, Leiter im Immobiliencenter der Stadtsparkasse
Trotzdem: Wer jetzt Wohneigentum kaufen möchte, sollte dies klug durchrechnen. Denn die Rechnung „Kredit abbezahlen statt Miete“ geht nur auf, wenn man bei der Finanzierung auch vorsichtig genug war. Ein Faktor ist das Eigenkapital: Wie viel Geld habe ich angespart, das ich beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung beisteuern kann? Laut einer Analyse des Finanzdienstleisters Interhyp waren dies im Jahr 2017 in Mönchengladbach durchschnittlich 44 350 Euro bei einer Baufinanzierung. Das ist zwar nur ein Bruchteil dessen, was etwa in München an Eigenkapital eingebracht wird. Aber die Immobilienpreise sind auch nicht vergleichbar. Die Interhyp-Analyse legt für Mönchengladbach einen durchschnittlichen Kaufpreis von 273 450 Euro zugrunde, was eine Eigenkapitalquote von gut 16 Prozent ergibt. „Mönchengladbach hat grundsätzlich eine eher höhere Quote als München“, sagt Bienen. „Dort ist eine Finanzierung für Familien kaum zu stemmen.“
Entscheidend bei einer Hausfinanzierung ist auch nicht mehr nur die Höhe des Eigenkapitals. Die Zeit, als die Sparkasse zu 20 Prozent Eigenkapital riet, sind vorbei. „Auch eine Finanzierung von 100 Prozent des Kaufpreises ist heute keine Seltenheit mehr“, sagt Finanzierungsexperte Brüsseler. Wichtiger sei die Kapitaldienstfähigkeit des Kunden: Wie sicher ist also, dass er die Finanzierung auf lange Zeit auch fristgerecht bedienen kann? „Je weniger Einkommen ein Käufer hat, umso höher sollte die Tilgung sein“, rät Brüsseler.
Makler Mund rät zu einer Tilgung von mindestens „zwei bis drei Prozent“. Außerdem sollte der jetzt niedrige Zins für mindestens zehn bis 15 Jahre festgeschrieben sein. Interhyp hat für Mönchengladbach eine durchschnittliche Dauer von 13,55 Jahren ermittelt. „Nach dieser Zeit muss so viel zurückgezahlt sein, dass mich auch ein höherer Zins nicht aus der Bahn werfen kann“, sagt Brüsseler.
