Immobilienmarkt in Neuss Mietpreise für Läden, Büros und Lagerflächen bleiben weitgehend unverändert
Neuss · Weil viele Investoren vor Neubauten zurückschrecken, entsteht eine höhere Nachfrage bei Mietobjekten. Die Preise für gewerbliche Immobilien in Neuss haben sich wenig verändert. Das ergibt eine Studie der IHK Mittlerer Niederrhein.
Wie haben sich die gewerblichen Mietpreise in den vergangenen Jahren in der Stadt Neuss und in der Region entwickelt? Antworten gibt jetzt der Gewerbliche Mietspiegel für das Jahr 2024, den die Industrie- und Handelskammer (IHK) Mittlerer Niederrhein vorgelegt hat. Basierend auf Daten aus Neuvermietungen aus dem Jahr 2023 sowie auf aktuellen Entwicklungen im ersten Halbjahr 2024 hat das IHK-Kompetenzteam Immobilienwirtschaft die 25. Auflage erarbeitet. Dabei muss man im Hinterkopf behalten, dass nur Neuvermietungen berücksichtigt wurden und die Werte keinen Durchschnitt aller Bestandsimmobilien abbilden.
Wer gedacht hat, dass das Ende vom Kaufhof im Jahr 2023 und andere Leerstände die Mieten von Ladenlokalen in der Innenstadt gedrückt hätten, sieht sich getäuscht. Die Mieten für 1a-Lagen betrugen 2023 und im ersten Halbjahr 2024 in Neuss weiterhin 25 bis 30 Euro (bis 100 Quadratmeter) und 20 bis 28 Euro für Objekte ab 100 Quadratmetern pro Quadratmeter und Monat. 2022 wurde wegen der Corona-Lage nicht erhoben, in 2021 lagen die Mieten noch zwischen 30 bis 35, für größere Objekte 25 bis 35 Euro pro Quadratmeter. Mit 1a-Lagen sind Adressen mit der höchsten Passantenfrequenz und dem dichtesten Geschäftsbesatz gemeint. 1b-Lagen sind da schon erheblich günstiger. Seit 2023 liegen sie zwischen zehn und 16 Euro je Quadratmeter und sind gegenüber 2021 leicht gesunken (zehn bis 20 Euro/Quadratmeter). Nebenlagen bleiben unverändert zwischen fünf und zehn Euro je Quadratmeter.
„Der Gewerbe-Immobilienmarkt stellt sich noch differenzierter dar, als dies in den zurückliegenden Jahren der Fall war“, sagt Norbert Bienen, Geschäftsführer der Bienen + Partner Immobilien GmbH und Vorsitzender des IHK-Kompetenzteams. „Im Bürosektor werden mit Blick auf eine moderne Ausstattung und steigenden Energiekosten attraktive und technisch sowie energetisch zeitgemäß ausgestattete Flächen nachgefragt. Ein entsprechendes Angebot steht nicht in ausreichendem Maß zur Verfügung. Dies führt dazu, dass für entsprechende Angebote eine Bereitschaft besteht, erhöhte Nettomieten zu akzeptieren.“ Neben gut ausgestatteten Büroflächen werden auch Hallenflächen vermehrt nachgefragt. Dieser Trend spiegelt sich noch nicht in den Durchschnittswerten wider, die für den Gewerblichen Mietspiegel erhoben werden. Zur aktuellen Marktlage führt Norbert Bienen weiter aus: „Bei kombinierten Hallen- und Büroflächen fehlt seit Jahren ein adäquates Angebot in allen Ausstattungsvarianten.“
„Vor allem moderne Büroflächen sind gefragt“, sagt Alexander Busch, Geschäftsführer der Peter Busch Immobilien GmbH in Neuss und Mitglied des Kompetenzteams. „Dabei beobachten wir einen Trend zu kleineren Objekten, weil einige Unternehmen durch Homeoffice-Regelungen weniger Flächen benötigen.“ Die Mieten für Büroflächen haben sich in Neuss im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert. Hochwertige Büroflächen in der Neusser Zentrumslage und in Stadtrandlage bewegen sich zwischen elf und 13 Euro pro Quadratmeter. Für Büroflächen niedrigen Standards werden in Zentrumslage vier bis sieben Euro aufgerufen, in Stadtrandlage unverändert vier bis sechs Euro.
Ebenfalls unverändert sind laut IHK-Studie die Mietpreise für Lager- und Produktionsflächen. „Die Nachfrage ist stabil“, sagt Busch: „Allerdings ist das Angebot recht gering.“ Komfortable Hallenflächen – zum Beispiel mit Rampe, Sprinkleranlage, Kranbahn, wärmegedämmt und beheizt – liegen in Neuss bei sechs bis acht Euro pro Quadratmeter, „normale“ bei fünf bis sechs Euro, einfache bei drei bis 4,50 Euro.
Bei medizinischen und anderen umsatzsteuerfreien Nutzungen kann der Mietspiegel aufgrund des Wegfalls der Vorsteuerabzugsberechtigung nicht zur Bestimmung der ortsüblichen Miete herangezogen werden. Als Ausgleich des Umsatzsteuerschadens kommt es unter Umständen zu Aufschlägen auf die Nettomiete. Bei der Bewertung eines einzelnen Objekts können sachkundige Makler und öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige helfen.
