Annuitätendarlehen: So funktioniert eine Baufinanzierung auf Kredit
Wer eine Immobilie finanziert, setzt dabei in der Regel auf ein Annuitätendarlehen. Allerdings ist nicht jedem klar, was genau dahinter steckt und wie sich die Tilgungsdynamik nutzen lässt. Wir verraten, was Sie über ein Annuitätendarlehen wissen müssen
Düsseldorf. Annuitätendarlehen sind Baukredite mit festen Rahmenbedingungen: Kredithöhe, Kreditzins, anfänglicher Tilgungssatz und Laufzeit des Darlehens sind vertraglich fixiert. Aus diesen Parametern errechnen sich die monatlichen Ratenzahlungen. Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der Monatsrate während der Zinsbindungsfrist gleich. Eine Sonderform sind Annuitätendarlehen mit veränderlichem Tilgungssatz. Hier kann sich die Höhe der Rate während der Laufzeit ändern.
In der Regel laufen Annuitätendarlehen über fünf, zehn, 15 oder noch mehr Jahre. In Zeiten extrem niedriger Zinsen vereinbaren Immobilienkäufer gern längere Laufzeiten, da es sich lohnt, das Zinstief möglichst lange festzuschreiben. Klassische Annuitätendarlehen starten oft mit ein oder zwei Prozent Anfangstilgung, in Niedrigzinsphasen auch mehr.
Der jährliche Rückzahlungsbetrag setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, dieser Betrag wird Annuität genannt. Er errechnet sich wie folgt: Ein zehnjähriges Annuitätendarlehen über 200.000 Euro kostet zum Beispiel bei der ING-Diba aktuell 2,1 Prozent Sollzins. Wählt der Kreditnehmer eine Anfangstilgung von einem Prozent, kostet das Darlehen jährlich 6.200 Euro. Durch zwölf geteilt ergibt sich eine Monatsrate von 516,67 Euro. Am Ende des erstens Jahres hat der Kreditnehmer 2.019,36 Euro des Darlehensbetrages getilgt, 4.180,64 betrugen die Zinskosten.
Interessant ist die Dynamik des Tilgungsverlaufs. Bei Annuitätendarlehen wird nämlich die monatliche Tilgung sofort zinswirksam auf den Kreditbetrag angerechnet. Folge: Der von Rate zu Rate sinkende Kreditbetrag mindert peu à peu den Zinsanteil. Im Gegenzug wächst der Tilgungsanteil an der Gesamtrate Stück für Stück. Unterm Strich verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung immer schneller zu Gunsten der Tilgung. Das heißt, mit fortschreitender Ratenzahl wächst die Rückzahlungsgeschwindigkeit. Ergebnis: Im zehnten Jahr hat sich in unserem Beispieldarlehen der Tilgungsanteil an der Jahresrate bereits auf 2.439,10 Euro erhöht, während der Zinsanteil auf 3.760,93 Euro gesunken ist.
Die Tilgungsdynamik können Kreditnehmer gezielt für sich nutzen: Erstens indem sie — sofern es das Finanzbudget hergibt — eine höhere Anfangstilgung wählen. Denn mit höherer anfänglicher Tilgung beschleunigt sich die Kreditrückzahlung. Würde zum Beispiel unser Annuitätendarlehen mit zwei statt mit einem Prozent Anfangstilgung starten, so wären nach dem ersten Kreditjahr bereits 4.038 Euro getilgt, im zehnten Jahr läge der Tilgungsbeitrag bei 4.878 Euro. Allerdings stiege die Monatsrate in diesem Fall von 516 Euro auf 683 Euro.
Zweitens können Kreditnehmer außerplanmäßig Sonderzahlungen leisten. Die einmal im Jahr möglichen Extrazahlungen werden ebenfalls sofort auf den Kreditbetrag angerechnet und erhöhen die Rückzahlungsgeschwindigkeit. Im Gegenzug verkleinert sich die Restschuld des Darlehens bzw. die Laufzeit. Werden zum Beispiel bei unserem Annuitätendarlehen jährlich 3.000 Euro Sonderzahlung geleistet, verkleinert dies die Restschuld nach zehn Jahren um insgesamt 33.030 Euro. Die Sondertilgungen von insgesamt 30.000 Euro bewirken somit eine Zinsersparnis von gut 3.000 Euro.
