Gericht stärkt die Mieter
Bundesgerichtshof: Die meisten Urteile betreffen Wohnungsmängel, Minderung, Mieterhöhung sowie Kündigungen.
Düsseldorf. Die Regeln für Mieter und Vermieter bleiben in Bewegung. Allerdings nicht durch den Gesetzgeber. Klarer sind hingegen die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH), der das Mietrecht mit weit über 20 wichtigen Entscheidungen für 2011 prägt. Die meisten Urteile betreffen: Wohnungsmängel und Minderung (18,6 Prozent), Mieterhöhungen (6,8 Prozent) sowie Mietkündigungen (8,5 Prozent). Welche Urteile sollten Mieter und Vermieter kennen?
Minderung: Oft umstritten sind Minderungen wegen zu geringer Wohnfläche. Zweimal bekamen die Mieter Recht, da die Unterschreitung der Fläche mehr als zehn Prozent betrug. Statt der 76 Quadratmeter, wie in Zeitungsannonce und ausgehändigter falscher Grundrissskizze ausgewiesen, betrug die Wohnfläche nur 53 Quadratmeter. Für diese Angaben hatte der Vermieter aufgrund stillschweigender Vereinbarung einzustehen, obwohl im Mietvertrag keine Größenangaben enthalten waren (Az.: BGH, VIII ZR 256/09).
Und auch eine Angabe wie „ca. 100 qm“ retten den Vermieter nicht, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnungsgröße nur 81 Quadratmeter beträgt (BGH VIII ZR 144/09). In beiden Fällen erkannte der BGH einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel im Sinne von Paragraph 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Kündigung: Zwei Entscheidungen zur Kündigung wegen Eigenbedarfs sind für Mietparteien von Bedeutung. So wurde der Wohnbedarf einer Nichte der kinderlosen Vermieterin als gerechtfertigt erachtet, da die Nichte als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gilt (BGH VIII ZR 159/09).
Unwirksam war die Eigenbedarfskündigung von Vermietern, die Mietern vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht die auf derselben Etage freiwerdende Wohnung anderer anboten. Da hier das Rücksichtnahmegebot verletzt war, wurde die Kündigung als rechtsmissbräuchlich gewertet (BGH, VIII ZR 78/10). Fristlos gekündigt werden darf, wenn — der Mietrückstand über einen längeren Zeitraum den Mietzins von zwei Monaten erreicht. Erforderlich ist allerdings eine Begründung für eine solche Kündigung, die durch eine detaillierte Auflistung der Rückstände gewährleistet sei, so der BGH (VIII ZR 96/09).
Mieterhöhung: Wer die Miete erhöhen will, muss dies begründen — und kann dies mit einem Typengutachten (BGH, VIII ZR 122/09). Dieses kann sich auf eine nach Größe vergleichbare Wohnung beziehen.
