Wann Mieter die Miete mindern können
Die Höhe der Kürzung richtet sich danach, wie groß der Schaden ist.
Berlin. Beim Einzug war in der Wohnung noch alles in Ordnung. Doch wenn der Zahn der Zeit zu nagen beginnt, können auch in gepflegten Häusern Mängel auftreten und Reparaturen erforderlich werden. Häufig gibt es dann Streit darüber, ob Mieter oder Vermieter für die Beseitigung verantwortlich sind. Der Vermieter mag kein Geld ausgeben, der Mieter kürzt seine Zahlungen - nicht selten landet der Fall vor Gericht.
"Zum Thema Wohnungsmängel beraten wir besonders häufig", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der Beratungsbedarf sei bei diesem Thema so groß, weil es keine einheitlichen Regelungen gibt.
"Dass ein Mangel besteht, ist meist klar. Häufig streitet man sich um die Höhe der Mietminderung", sagt Kai Warnecke von der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund. Pauschal formuliert können Mieter immer dann die Miete mindern, wenn sie die Wohnung nicht so nutzen können, wie sie wollen oder wie sie es laut dem Vertrag erwarten dürfen. "Die drei häufigsten Mängelgruppen sind Ropertz’ Erfahrung nach Feuchtigkeit und Schimmelpilz, Lärm - ob von bellenden Hunden oder Baustellen - und nicht funktionierende Anlagen, zum Beispiel Heizung oder Aufzug.
Es gibt allerdings auch Fälle, in denen der Mieter nicht zum Mindern berechtigt ist. Das ist dann der Fall, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat, wenn es sich um eine unerhebliche Beeinträchtigung handelt oder es den Mangel schon beim Einzug gab. "Eine unerhebliche Beeinträchtigung ist beispielsweise eine defekte Glühbirne im Hausflur. Natürlich muss der Vermieter diesen Mangel beseitigen - er ist aber kein Grund für eine Mietminderung", erläutert Ropertz.
Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter in der Pflicht, das dem Vermieter mitzuteilen - am besten schriftlich. Nach der Mangelanzeige darf der Mieter dann die Miete kürzen, und zwar bis er erfolgreich behoben ist. "Der Mieter muss den Mangel schnellstmöglich anzeigen", erklärt Ruth Breiholdt, Anwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Erfährt der Vermieter von dem Mangel, ist er gesetzlich verpflichtet, ihn zu beseitigen.
Warnecke rät Mietern und Vermietern dazu, die Höhe der Mietminderung gemeinsam zu vereinbaren. Orientierung zur Höhe der Kürzung geben Mietminderungstabellen, die aus Gerichtsentscheidungen entwickelt wurden. Ausgangspunkt ist die Gesamtmiete, inklusive Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlung. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. "Je stärker sich ein Mangel auswirkt, umso mehr darf die Miete gekürzt werden", so Ropertz.
