Selten war ein Traumhaus so günstig
Derzeit boomt der Immobilienmarkt in Deutschland. Die Gründe: Stabile Preise und ein niedriger Zinssatz.
Düsseldorf. Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat einen Boom am Immobilienmarkt ausgelöst. Wie der Maklerverband IVD berichtet, registrieren zwei Drittel seiner Vermittler steigende Nachfrage nach Immobilien. Das beflügelt den Baugeldmarkt. "Im ersten Halbjahr 2009 ist unser Finanzierungsgeschäft um etwa 50 Prozent gewachsen", sagt Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Vor allem bei Kapitalanlegern sei die Nachfrage groß. "Stabile Immobilienpreise und niedrige Zinsen ermöglichen attraktive Renditen", so Müller.
Niedrige Zinsen erleichtern zwar den Immobilienkauf, bedeuten aber nicht automatisch eine optimale Finanzierung. "Wichtig für Erstfinanzierer ist ein hoher Eigenkapitalanteil", sagt Franz Lücke, Baugeldexperte bei der ING-Diba. Grund: Eigene Ersparnisse vermindern den Kreditbedarf, während das Finanzierungsrisiko für die Bank sinkt. Die höhere Sicherheit honorieren Kreditinstitute mit Zinsnachlässen. So etwa, wenn der Kredit die Beleihungsgrenze von 60 Prozent nicht übersteigt. Beispiel: Ein Haus kostet 400 000 Euro. Die Bank rechnet mit einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent, falls bei einem vorzeitigen Zwangsverkauf nicht der gesamte Kaufpreis wieder hereinkommt.
Der Beleihungswert des Objekts sinkt dadurch auf 360 000 Euro. Bei einem Darlehensbetrag von 200 000 Euro würde der Beleihungsauslauf 56 Prozent erreichen - damit wären Topzinsen möglich. Benötigt der Käufer jedoch 250000 Euro Kredit, steigt der Beleihungsauslauf auf 69 Prozent. Folge: Die Bank berechnet einen Risikozuschlag. Tipp: Banken, die bei der Berechnung der Beleihungsgrenze statt des geringeren Beleihungswerts den Kaufpreis zugrunde legen, ermöglichen günstigere Zinsen.
"Die Kombination von Teildarlehen mit langer und kurzer Laufzeit gibt Raum für Zinsvorteile", sagt Müller. Doch es gibt Gegenargumente: "Nur wer die Zinsentwicklung beobachtet und bei einem Marktumschwung schnell reagiert, profitiert tatsächlich von variablen Kurzfrist-Zinsen", so Lücke.
Auch Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen sieht bei Kombi-Darlehen einen wichtigen Nachteil: "Läuft die Zinsbindung des Kurzdarlehens aus und möchte der Bauherr aufgrund eines günstigeren Kreditangebots die Bank wechseln, gelingt ihm das nur selten." Grund: Zwei Banken müssten sich die Grundschulden teilen. Da die neue Bank in der Grundbuch-Rangfolge hinter das länger laufende Darlehen rutschen würde, erhöht sich ihr Ausfallrisiko. "Als Ausgleich wird sie entweder einen Zinsaufschlag verlangen oder die Finanzierungsanfrage ablehnen", so Gottschalk.
Anschlussfinanzierer sollten die aktuellen Niedrigzinsen und den verminderten Kreditbetrag dazu nutzen, in der nächsten Finanzierungsrunde höher zu tilgen. Denn jeder Euro, der die Rückzahlung beschleunigt, verkürzt die Kreditlaufzeit und spart Zinsen. Darlehen mit flexibler Tilgung können sich lohnen. Denn wer während der Zinsbindung den Tilgungssatz ändern kann, senkt das Finanzierungsrisiko.
Trotz niedrigem Zinsniveau sollte man stets verschiedene Angebote einholen. Aktuell gibt es Zinsunterschiede von mehr als einem Prozent. So bietet die Hannoversche Leben Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung für weniger als vier Prozent Nominalzins, große Finanzierer wie Deutsche Bank oder ING-Diba berechnen mehr als vier Prozent.
