Preisgedämpft Wohnen: Wer darauf Anspruch hat
Es entstehen mehr und mehr bezahlbare Neubauwohnungen mit gedeckeltem Preis. Wir sagen, wer darauf Anspruch hat.
Düsseldorf. Wer in Düsseldorf eine Wohnung sucht, hat es generell nicht leicht. Besonders schwer wird dieses Unterfangen allerdings, wenn das eigene Gehalt mit den davongaloppierenden Mieten nicht schritthalten kann. Für geringe Einkommen gibt es zwar — wenn auch zu wenig — sozial geförderten Wohnraum. Wer jedoch so viel verdient, dass er knapp keinen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hat, geht oft mit den schlechtesten Karten in den Kampf um eine Wohnung. Nur ein kleiner Teil des Wohnungsangebots kommt überhaupt infrage, und dort konkurriert man dann mit Besserverdienenden.
Auch für diese Bewohner Düsseldorfs hat die Stadt vor knapp fünf Jahren das Handlungskonzept Wohnen verabschiedet. Bei Neubauprojekten müssen die Entwickler 40 Prozent sozial geförderten (20 bis 30 Prozent) und preisgedämpften (10 bis 20 Prozent) Wohnraum bauen. Die Miete liegt in letzterem bei höchstens 9,60 Euro pro Quadratmeter. Beim Eigentum soll die Grenze von 2500 auf 2950 Euro pro Quadratmeter steigen, da hier Investoren bislang keine Angebote geschaffen haben.
Doch wer hat überhaupt Anspruch auf diesen preisgedämpften Wohnraum, der für geringe bis mittlere Einkommen entwickelt worden ist? Und wie kommt man an eine solche im Preis gebundene Wohnung und wo gibt es sie? Wir geben die wichtigsten Antworten:
Wo liegt die Einkommensgrenze? Anspruch auf eine preisgedämpfte Wohnung haben Haushalte, deren Einkommen maximal 60 Prozent über der Grenze für sozial geförderten Wohnraum liegen. Ein Ein-Personenhaushalt (Steuerzahler, der Beiträge zur Kranken- und Rentenversicherung zahlt) darf nicht auf mehr als 46 000 Euro kommen. Bei Beamten sind es 39 000 Euro, bei Rentnern 33 000 Euro. Bei einem Drei-Personen-Haushalt liegen die Grenzen in der gleichen Reihenfolge bei 69 000, 59 000 oder 50 000 Euro (mehr Infos: siehe Grafik rechts). Wohnflächenobergrenzen gibt es beim preisgedämpften Wohnen nicht.
Was passiert mit Mietern einer preisgedämpften Wohnung, deren Verdienst über die Bemessungsgrenze steigt? Sie dürfen in ihrer Wohnung bleiben. Das ist vergleichbar mit dem sozial geförderten Wohnraum: Auch, wer aufgrund eines gestiegenen Einkommens den Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein verliert, muss die Sozialwohnung nicht verlassen.
Wie wählen Investoren die Mieter aus? Die ersten Wohnungen mit preisgedämpfter Miete entstanden im ehemaligen Thyssen Trade Center in Flingern, das nach dem Umbau Living Circle heißt. Sie sind zurzeit alle vermietet, die Nachfrage war laut Klaus Franken, Geschäftsführender Gesellschafter der Catella Project Management, besonders groß. Er erklärt: „Die Interessenten müssen — wie üblich — ihre Einkommensverhältnisse offenlegen. Wenn das passt, schauen wir uns die Leute genau an und wählen die, die uns besonders gut gefallen.“ Auch zur Mieterschaft im Quartier müssten sie passen. Einen Polizisten nahm Catella etwa sehr gerne, da von „ihm eine positive Wirkung“ für die Mieterschaft ausgehe. Wie unterscheidet sich eine preisgedämpfte Wohnung in der Ausstattung? Bei Catella gar nicht. „Die preisgedämpften Wohnungen sollen nicht erkennbar sein. Wir wollen Spannungen in der Nachbarschaft vermeiden.“ Das wird auch für das 1000-Wohnungen-Projekt Grand Central an der Erkrather Straße gelten. Ein weiterer Grund dürfte sein: Nach zehn Jahren fallen die Wohnungen aus der Bindung. Dann werden sie auf dem freien Markt angeboten.
Wie kommt das Handlungskonzept bei Investoren an? Franken sagt: „Wir finden die Regulierung gut.“ Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf brauche den Dreiklang aus sozial gefördertem, preisgedämpftem und frei finanziertem Wohnungsraum. Ein weiterer Vorteil sei die Durchmischung in der Nachbarschaft. Die Eigentümer profitierten zudem von einer geringeren Fluktuation der Mieter. Auch Planungsdezernentin Cornelia Zuschke spricht von „großer Akzeptanz“ der Investoren.
Warum sind bislang nur wenige Wohnungen nach dem Handlungskonzept Wohnen realisiert worden? Nach Inkrafttreten der Preisbindungsregeln im Jahr 2013 ist laut Zuschke noch zu wenig Zeit für den Prozess von Planung über Genehmigung bis Bau vergangen. Deshalb gibt es preisgedämpftes Wohnen bislang nur an wenigen Stellen, etwa im Living Circle an der Grafenberger Allee oder der Malmedyer Straße 1 bis 5. Laut Zuschke ist nun die Wende geschafft. „Die Zeit der Vorarbeit ist vorbei.“ So habe man im vergangenen Jahr nur für 900 Wohnungen Baurecht geschaffen, bei denen das Handlungskonzept Wohnen gelte. In diesem Jahr sollen es schon 3900 sein. Inklusive Glasmacherviertel wären es sogar noch einmal 1500 Wohnungen mehr.
