Um den Leerstand bei einem der eigentlich gefragtesten Büro-Märkte der Stadt zu besichtigen, braucht es nur einen kleinen Spaziergang rund um den Kennedydamm. Startpunkt Schwannstraße: Hausnummer 3 war mal das NRW-Umweltministerium, Nummer 6 ist die frühere Zentrale der Beratung Deloitte. Beide Bürobauten sind komplett leer.

Und auf der Hans-Böckler-Straße ist die frühere Zentrale des Wohnungsvermieters LEG ohne Mieter. Währenddessen entstehen auf der anderen Seite des Kennedydamms zwei neue Bürohäuser, die ebenfalls noch jede Menge freie Flächen im Angebot haben. Rechnet man alle Gebäude zusammen, die derzeit am Kennedydamm neue Mieter suchen – leerer Bestand, Untervermietungsangebote und neue Projekte – kommt man auf 150 000 Quadratmeter Leerstand. Statistisch betrachtet ist mehr als jedes fünfte Büro in dieser Lage frei, so viel Überangebot gab es schon lange nicht mehr. Nach Angaben des Maklers Anteon liegt die so errechnete Leerstandsquote im gesamten Stadtgebiet Düsseldorf derzeit bei 10,1 Prozent. Einen zweistelligen Wert gab es zuletzt im Jahr 2016. Haben wir es mit einer neuen Büro-Blase zu tun? „Nein“, sagt Anteon-Geschäftsführer Heiko Piekarski. „Das schockt mich nicht.“ Einerseits denkt man sich da: Klar, ein Makler muss das sagen. Und ja, Leerstand ist nicht gleich Leerstand. Man muss das Ganze differenziert betrachten. 50 Jahre alte Gebäude wie das Ex-Umweltministerium (Kennedydamm-Center) sind fast unmöglich, wiederzubeleben. Untervermietung dagegen scheint möglich, so zieht der Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen (BLB NRW) bald bei Bankhaus Lampe an der Schwannstraße ein. Denn dort sind jede Menge Flächen wegen einer „Umstrukturierung“ frei geworden. Und für die auf der anderen Seite liegenden Neubauten „One Plaza“ und „Lyght“ von Entwickler Momeni geht die Vermarktung jetzt erst so richtig los. Andererseits lässt sich aber auch nicht wegdifferenzieren, dass die Büro-Welt seit der Pandemie eine ganz andere ist. Mehr Home-Office bedeutet weniger Flächenbedarf – und damit auch erst mal mehr Leerstand. Anteon-Chef Piekarski spricht in Bezug auf den Kennedydamm von einer „Momentaufnahme“. Aber in einer aktuellen Studie des Ifo-Institus und der Immobilienberatung Colliers heißt es: „Wahrscheinlich werden in deutschen Top-Städten zwölf Prozent weniger Flächen bis 2030 gesucht.“ Hinzukomme: Die meisten Mietverträge stammten aus der Zeit vor Corona, der große „Home-Office-Effekt“ komme also erst. Dabei zeigt sich diese neue Normalität im Düsseldorfer Büromarkt bereits. 2023 lag der Flächenumsatz, also die neu vermietete Büro-Fläche, zum vierten Jahr in Folge etwa 40 Prozent unter dem im Jahr 2019. Der Leerstand ist nicht nur an weniger guten Lagen wie der Grafenberger Allee oder am Seestern hoch, sondern eben auch ausgerechnet am so bürolastigen Standort Kennedydamm. Das Maklerbüro von BNP Paribas aber sieht gerade dort mittelfristig große Chancen. Das wurde jüngst bei einer Veranstaltung mit der Kanzlei Clifford Chance deutlich. Niederlassungsleiter Philip Bellenbaum betonte: „60 Prozent der Flächen entfallen auf den modernen Leerstand.“ Und jüngere und energieeffiziente Gebäuden seien gefragter, weil sie zum Beispiel eine zeitgemäße Kühlung haben und flexibler in kleinere Einzelflächen teilbar sind. Da seit 2022 wegen hohen Zinsen und Baukosten die Neubautätigkeit abgenommen habe und nur wenige Neubauten auf den Vermietungsmarkt kommen, sehen die Immobilienexperten gute Chancen für den Kennedydamm. „Es ist absehbar, dass der Markt einen großen Teil des Leerstands absorbiert“, sagt Sven Jonas, Büro-Vermietungschef bei BNP in Düsseldorf. Der Kennedydamm liege recht zentral und habe in der direkten Nachbarschaft Wohngebiete und Restaurants. Das könne für Firmen, die heute am Stadtrand oder im nahen Umland residierten, attraktiv sein. Denn auch sie reduzierten wegen des Trends zum Home-Office Flächen und könnten gleichzeitig in eine bessere Lage wechseln, ohne unter dem Strich mehr zu zahlen.