Düsseldorf Mietpreisbremse zeigt wenig Wirkung
Nur in wenigen Fällen gingen bislang Mieter gegen ihre Vermieter vor. Experten sehen Verbesserungsbedarf oder halten das Gesetz für untauglich.
Düsseldorf. Ob die seit neun Monaten in der Landeshauptstadt geltende Mietpreisbremse greift, ist laut Experten höchst zweifelhaft. Die Düsseldorfer Vertretungen des Interessenverbandes Mieterschutz, des Rings Deutscher Makler und von Haus und Grund halten das seit Juli 2015 geltende Gesetz für nahezu wirkungslos. Lediglich Hans-Jochem Witzke vom Mieterverein glaubt immerhin an eine „dämpfende Wirkung“.
In zwölf Fällen half der Verein bislang Mitgliedern, die sich nach Umzug in eine Bestandswohnung gegen eine Miete zu Wehr setzten, die zehn Prozent über den ortsüblichen Verhältnissen lag. „Wir konnten die meisten dieser Fälle mit einem Brief an die Vermieter ausräumen. Zum Teil warten wir noch auf Reaktionen.“ Eine Klage sei bislang nicht nötig gewesen. „Viele Vermieter kennen das Gesetz einfach noch nicht.“
Witzke sieht außerdem Verbesserungsbedarf beim Gesetz. „Der Mieter müsste über ein öffentliches Register sehen können, wie hoch die Miete vor Einzug war.“ Viele hätten eine Hemmschwelle, den Vermieter danach zu fragen. Hintergrund: Sollte die Miete vor Einzug höher als zulässig gewesen sein, darf sie auch künftig auf diesem Niveau liegen. Weitere Forderung: Wenn tatsächlich eine höhere Miete als zulässig gezahlt wurde, sollte der Mieter laut Witzke den zu viel überwiesenen Betrag zurückfordern dürfen.
Auch wenn Witzke eine dämpfende Wirkung der Mietbremse annimmt — ob sie allerdings wie im Gesetzestext formuliert das geeignete Gegenmittel ist, wenn die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen . . . zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“?
Stark bezweifelt wird das von einer weiteren Interessenvertretung der Mieterseite — dem IV Mieterschutz in Düsseldorf. Geschäftsführer Wilfried Faust berichtet, dass es ganze zwei Mal Beratungsbedarf in puncto Mietpreisbremse gab. „Im Vergleich zu unserem sonstigen Beratungsaufkommen ist diese Zahl verschwindend gering.“ Mieter seien vielmehr mit einem anderen Problem konfrontiert. „Da der Mietpreisspiegel von Vermieterseite meist schon bis zuletzt ausgereizt wurde, werden nun andere Wege gesucht, die Mieten zu erhöhen.“ In immer mehr Fällen versuchten Vermieter das über Modernisierungen, da die Kosten anteilig auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen. „So werden erhebliche Mengen an bezahlbarem Wohnraum vernichtet. Das ist erschreckend.“
Und noch ein weiteres Vorgehen der Vermieter beobachtet Faust. Mit „fadenscheinigen Argumenten“ werde versucht, das Objekt auf höhere Kategorien im Mietspiegel zu beziehen. „Die Unterscheidung etwa zwischen mittlerer und guter Lage ist tatsächlich eine Grauzone.“
Auch Jörg Schnorrenberger vom Ring Deutscher Makler kritisiert, dass es keinen wissenschaftlich fundierten Mietspiegel gibt. „Ich finde zum Beispiel keine Antwort auf die Frage, welches Baujahr ich für einen kernsanierten Altbau zugrunde legen muss.“ Doch das ist aus seiner Sicht nur ein Problem des Mietspiegels. Hinzu kommt: „Ich bin doch als Mieter froh, endlich eine Wohnung gefunden zu haben, und dann soll ich mich direkt mit meinem Vermieter anlegen?“
Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, müsste schlichtweg mehr gebaut werden. Für Schnorrenberger dürfte da ruhig auch mal die Landesbauordnung nicht so streng ausgelegt werden.
Auch ihm ist jedoch klar: Die Flächen in den beliebten, innenstadtnahen Vierteln sind begrenzt. Für ihn heißt das: „Es kann eben nicht jeder auf der Kö wohnen.“ Deshalb müsse es bessere Anbindungen mit dem öffentlichen Nahverkehr nach Garath und auch Gelsenkirchen geben. Nicht weiter helfe es, den Preis künstlich zu verändern. „Was hilft mir ein festgelegter Preis für Bananen wie in der DDR, wenn es keine Bananen gibt?“
Die Politik solle steuern, aber nicht regulieren. So könne man über Quartiersmanagement und das Handlungskonzept Wohnen (bei größeren Bauvorhaben müssen 20 Prozent geförderter und 20 Prozent preisgedämpfter Wohnraum entstehen) eine gesunde Bevölkerungsstruktur in den Vierteln erhalten.
Ähnlich wie Schnorrenberger argumentiert Johann Werner Fliescher von Haus und Grund. „Der Markt reguliert den Preis.“ Für Fliescher ist klar: „Die Mieter wissen, was eine Wohnung wert ist.“ In einem einzigen Fall in Erkrath habe man sich erst wegen der Mietpreisbremse mit einem Mieter vergleichen müssen.
Auch er sagt: Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffe man nur, wenn insgesamt mehr gebaut würde. „Aber dann muss auch die Rendite für die Investoren stimmen. Da ist eine Mietpreisbremse kontraproduktiv.“
Ein negatives Fazit in Bezug auf die Mietpreisbremse zieht auch das Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica. „Unserer Einschätzung nach bleibt die angestrebte Wirkung des Gesetzes vorerst aus“, sagt Sebastian Hein. Zumal die Mieten laut Empirica weiter steigen — um vier Prozent bis Ende 2015 bei Neuvermietungen.
