Den Lebensabend gut absichern
Wer ein Haus hat, kann dieses im Alter beleihen und so flüssig bleiben.
Düsseldorf. Rund 90 Prozent der über 50-jährigen Eigenheimbesitzer planen laut einer Emnid-Umfrage, ihren Lebensabend in der eigenen Immobilie zu verbringen. Je nach individueller Situation - zum Beispiel ob es Nachkommen gibt oder nicht und welcher Kapitalbedarf im Ruhestand besteht - bieten sich hier unterschiedliche finanzielle Strategien an.
Nießbrauch: Dank der Erbschaftsteuerreform ist die bewährte Nutzung der Nießbrauchsregelung zu einem echten Steuersparmodell geworden. Bei dieser Variante überträgt ein Immobilieneigentümer eigene Objekte zu Lebzeiten auf andere, ohne seine Ansprüche wie Wohnrecht oder Mieteinnahmen darauf zu verlieren. Die Vorteile: "Der Nießbrauch ist voll abzugsfähig und mindert jetzt direkt den steuerlichen Wert des übergebenen Vermögensgegenstandes", sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin aus München.
Ferner gelten ab 2009 bei der Wertermittlung des Nießbrauchs die aktuellen Sterbetafeln (also u.a. die alters- und geschlechtsabhängigen Sterbewahrscheinlichkeit), während bisher die Sterbetafel Ende der 80er Jahre Basis war. Allein dadurch steigt der Wert eines vereinbarten Nießbrauchsrechts. Berechnungsgrundlage hierfür ist jeweils der Wert der übertragenen Immobilie - abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. "Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger der Schenker bei der Übergabe ist", sagt Steuerexpertin Fischl.
Rechenbeispiel einer Schenkung mit und ohne Nießbrauch: Ein 56-jähriger Vater überträgt sein Mietshaus mit einem Steuerwert von 1 125 000 Euro, "Verschonungsabschlag" von zehn Prozent eingerechnet, gegen lebenslänglichen Nießbrauch auf eines seiner Kinder. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 56 000 Euro im Jahr. Laut aktueller Sterbetafel hat der Vater noch eine Lebenserwartung von 23 Jahren. Ohne Nießbrauch werden 137 750 Euro Schenkungsteuer fällig, mit Nießbrauch geht der Fiskus komplett leer aus.
Umkehrdarlehen: Trotz des Vermögenswertes, den ein Haus darstellt, besitzen immer weniger ältere Wohneigentümer ausreichend liquide finanzielle Mittel, um alle notwendigen Ausgaben tätigen zu können. "Eigenheimbesitzer freuen sich zwar über wegfallende Mietkosten im Alter, aber oft bleibt ein Bedarf an Geld, um den Lebensunterhalt angemessen zu gestalten," sagt Edda Castelló von der Verbraucherzentrale Hamburg. Somit blieb bis dato oft nur die Möglichkeit des Verkaufs, um Kapital flüssig zu machen. Einen neuen Lösungsansatz bieten jetzt sogenannte Umkehrdarlehen, im Fachjargon "Reverse Mortgages" genannt. Bei diesem Modell kann ein Eigentümer frische finanzielle Mittel bekommen und gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Immobilie behalten. In Deutschland bietet die Grünwalder Immokasse GmbH erstmals ein solches Produkt für Eigenheimbesitzer ab 65 Jahren an. Bei "ImmoRentenPlus" besteht die Möglichkeit, einen Teil des Eigenheimes zu beleihen und sich als Einmalbetrag oder als Zeitrente steuerfrei auszahlen zu lassen.
Die Höhe des Darlehens ist altersabhängig und kann bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes betragen. Voraussetzung: "Das Objekt ist mindestens 100000 Euro wert, lastenfrei und der Eigentümer wohnt selbst darin", sagt Geschäftsführerin Stefanie Leiter. Kooperationspartner und Darlehensgeber ist die Deutsche Kreditbank (DKB). Der Darlehensnehmer bleibt Eigentümer der Immobilie und partizipiert weiterhin an deren Wertsteigerung. "Stirbt er, so können die Erben sich entscheiden, ob sie das Darlehen ablösen und die Immobilie nutzen oder diese verkaufen", sagt Stefanie Leiter. Sie verfügen dann über die Differenz aus Verkaufserlös und Darlehensbetrag.
